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Los propietarios que alquilan varios pisos fijan rentas un 3,5% más altas que los arrendadores con una sola vivienda, según un estudio del Centro de Políticas Económicas de Esade (EsadeEcPol). Además, los datos obtenidos constatan que esta diferencia se ha ampliado con el paso de los años y con el incremento del número de inmuebles en propiedad.
El informe calcula que la prima aplicada por los propietarios con dos o más viviendas de alquiler explica un 18% del encarecimiento del alquiler en España entre 2019 y 2023, aunque atribuye la mayor parte de la subida a la revalorización general del mercado.
En paralelo, señala que estos arrendadores también incrementan más los precios al renovar los contratos: un 5,2% de media, frente al 3,8% registrado entre los propietarios con un solo inmueble.
La brecha de precio se ha ensanchado entre 2019 y 2023
Según los datos del estudio, la diferencia de precio entre las cantidades que cobran unos propietarios y otros ha pasado de ser un 0,8% superior en 2019 a situarse en un 3,5% más caros en 2023, tras comparar viviendas equivalentes dentro de una misma sección censal.
Esta brecha también crece a medida que aumenta la dimensión de la cartera inmobiliaria. El análisis detecta un precio un 1,3% superior en los hogares que tienen dos viviendas y un 4,5% más caro en los propietarios de cinco pisos o más.
Si se mira la misma vivienda a lo largo del tiempo, los cálculos concluyen que la vivienda propiedad de multiarrendadores ha aumentado entre un 3,1% y un 4% más que la alquilada por personas que solo disponen de un inmueble.
La dispersión geográfica también influye en la prima
El estudio constata que la prima de los propietarios es superior cuando la cartera se reparte en varios municipios, con un +2,8%, que cuando se concentra en un mismo municipio, con un +1,5%. En cambio, es negativa, de -3,8%, cuando todas las viviendas se concentran en la misma sección censal, lo que el informe califica de “contrario de lo que se podría esperar si respondiera al poder de mercado local”.
De hecho, los expertos señalan que el tamaño de la cartera “parece el criterio más informativo que el territorio”, porque la diferencia se amplía con el número de viviendas y es más elevada cuando el parque está más disperso. A la vez, advierten de que la renovación del contrato “podría ser el momento más relevante para cualquier medida”, por ejemplo extendiendo a las renovaciones el criterio que ya vincula la reducción del IRPF a la moderación de la renta.
Las renovaciones, el punto más sensible para intervenir
El documento añade otra posible vía de actuación: reducir "el riesgo que perciben los arrendadores" mediante una garantía de cobro de activación automática. Con todo, los autores subrayan que el margen de estas medidas sobre la prima sería limitado, ya que sin este incremento el alquiler “habría subido menos pero lejos de volver a niveles de 2019”.
Así pues, el estudio concluye que la mayor parte del aumento del precio de los alquileres se debe a que las mismas características se pagan más caras, incluida la prima de los propietarios de varios pisos, y atribuye a los multiarrendadores “algo menos de una quinta parte de la subida” del precio del alquiler. Añade que se debe “casi toda” al aumento de su prima, ya que el peso sobre el parque “prácticamente no ha variado”.
Por ello, el estudio considera “razonable” valorar políticas que tengan la capacidad de contener las subidas sin reducir el incentivo a ofrecer vivienda de alquiler, y concluye que la mayor parte del aumento del precio de los alquileres se explica porque las mismas características se pagan más caras, incluida la prima de los propietarios de varios pisos.
