Barcelona detecta un cambio de tendencia en el mercado inmobiliario más especulativo. Las compraventas de bloques enteros de más de diez viviendas por parte de inversores privados han caído un 31% durante 2025, hasta las 149 operaciones notificadas al Ayuntamiento. Es la cifra más baja de los últimos cinco años y, según el gobierno municipal, una señal de que la presión inversora empieza a perder fuerza en la ciudad.
El comisionado de Vivienda, Joan Ramon Riera, atribuye este descenso al efecto combinado de las regulaciones sobre el alquiler de larga duración, los contratos de temporada y los colivings. Según defiende, estas medidas han reducido las expectativas de beneficio de los grandes compradores y han hecho menos atractiva la compra de fincas enteras con finalidades especulativas.
El tope habría evitado fuertes subidas
El Ayuntamiento también vincula este escenario con la evolución de los precios del alquiler. Según el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, sin la regulación actual los alquileres en la ciudad podrían haber subido entre 160 y 270 euros mensuales más.
Los últimos datos sitúan el precio medio del alquiler en Barcelona en 1.161 euros, un 2,7% menos que antes de la entrada en vigor de la normativa, el primer trimestre de 2024. El informe calcula que, si el mercado hubiera continuado la tendencia de la última década, el precio habría llegado a los 1.318,6 euros mensuales. Y si hubiera mantenido el ritmo acelerado de los dos años posteriores a la covid, podría haberse encaramado hasta los 1.492,2 euros.
El codirector del Observatorio, Carles Donat, defiende que los datos muestran una ruptura de la dinámica anterior. Según ha explicado, después de años de subidas intensas, la contención de rentas ha permitido estabilizar los precios y frenar una escalada que tensionaba aún más el acceso a la vivienda.
Menos atractivo para los fondos inversores
Riera considera que la regulación ha reducido la rentabilidad esperada en la compraventa de fincas y, por tanto, ha desincentivado la demanda especulativa. “La demanda inversora o especulativa ya no es tan importante porque está fuertemente desincentivada”, ha afirmado.
El comisionado también ha defendido que la protección de los precios y del uso residencial de las viviendas dificulta que los pisos acaben destinados a colivings o a alquileres de temporada. En este contexto, ha llegado a afirmar que “ya no vendrán más fondos buitre de los que ya hay” en Barcelona, porque buscarán otros mercados con menos regulación.
El Ayuntamiento recibe notificación de todas las compraventas de edificios enteros de más de diez viviendas para poder estudiar las operaciones y valorar si ejerce el derecho de tanteo, previsto en la ley de vivienda de 2007.
Los pisos son más pequeños
A pesar de la contención del precio medio del alquiler, los datos del Incasòl indican que el precio por metro cuadrado sí que ha aumentado ligeramente. Ha pasado de 16,7 a 17 euros, un incremento del 1,8%.
Según Donat, esto se explica porque las viviendas que entran ahora en el mercado son, de media, más pequeñas y tienen un precio total más bajo. El codirector del Observatorio ha remarcado que el objetivo de la ley no es provocar una caída general de los precios, sino contenerlos y evitar que crezcan por encima de la inflación.
El alquiler de temporada cae a la mitad
Otro cambio destacado es el descenso del alquiler de temporada. El último trimestre de 2025 se registraron 1.282 pisos de esta modalidad, un 53% menos que un año antes. La cifra se acerca a los niveles previos a la aplicación de la contención de rentas.
El Observatorio apunta que esta caída podría estar vinculada a l'efecto anticipado de la nueva regulación del alquiler de temporada y de habitaciones, aprobada en el Parlament a mediados de diciembre. Donat admite que algunos propietarios podrían haber optado por no renovar contratos mientras esperaban más seguridad jurídica.
Menos distancia entre salarios y alquileres
El informe también detecta un cambio en la relación entre los ingresos de los hogares y los precios de los nuevos contratos. Por primera vez en una década, esta distancia se ha reducido.
Entre 2000 y 2023, los alquileres habían crecido un 90,6% más que los ingresos medios de las familias. Desde la entrada en vigor de la contención de rentas, esta diferencia ha bajado 20 puntos, coincidiendo también con el aumento del salario mínimo y con un contexto económico expansivo.
Para el Observatorio, este es precisamente el efecto que se buscaba: aliviar la crisis de accesibilidad mientras avanzan medidas más estructurales, como el aumento del parque de vivienda social y la inversión pública en vivienda.