Cuatro informes de expertos y un dictamen del constitucionalista Carles Viver Pi-Sunyer dan cobertura jurídica y de políticas públicas a la limitación de la compra especulativa de viviendas en zonas de mercado residencial tensionado en Cataluña. La documentación forma parte de los trabajos impulsados por el grupo creado entre el Govern, los Comuns y especialistas, en un momento en que esta regulación se ha convertido en una de las condiciones centrales de los Comuns para sentarse a negociar los presupuestos de la Generalitat del 2026.
Los informes están firmados por Jaime Palomera, Rosa Fornes, Fuensanta Alcalá y Pablo Feu. En conjunto, apuntan que la Generalitat tiene margen para condicionar el acceso a la propiedad cuando hay una situación de emergencia habitacional y el mercado expulsa residentes o encarece el acceso a la vivienda. El dictamen de Viver Pi-Sunyer, exmagistrado del Tribunal Constitucional, añade que el “derecho vigente” admite “una notable diversidad de limitaciones” al derecho de propiedad en esta materia, siempre que no se vacíe casi del todo su contenido.
Priorizar el uso residencial
El informe de Jaime Palomera, del Institut de Recerca Urbana de Barcelona, sostiene que en Cataluña “es urgente condicionar la compra de vivienda al uso residencial, especialmente en mercados tensionados”. Su propuesta implica priorizar dos demandas: la de personas y familias que quieren vivir allí y la demanda pública o social (administraciones, cooperativas o actores orientados a cubrir necesidades residenciales).
Palomera plantea “desplazar” la demanda especulativa que compite con el acceso a la vivienda, avisando que la limitación no puede funcionar como una pieza aislada, sino integrada en una estrategia más amplia.
Definir qué es residencia habitual
Por su parte, Rosa Fornes propone incorporar una definición normativa del uso de vivienda que concrete la residencia habitual como “la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos del padrón municipal u otros medios válidos en derecho”.
Según Fornes, esto permitiría que el principio no quedara restringido solo a zonas tensionadas y pasara a formar parte del corpus estructural de la legislación urbanística catalana.
Viabilidad jurídica y necesidad de sanciones
El informe de Fuensanta Alcalá defiende que limitar la adquisición de viviendas en zonas tensionadas es “jurídicamente viable” y encaja en el ordenamiento vigente “sin que se desprenda ninguna vulneración constitucional apreciable”. Desde la óptica del derecho civil catalán, argumenta que la medida se integra en la concepción institucional del derecho de propiedad del Código Civil de Cataluña.
Eso sí, advierte que sin mecanismos de prevención, inspección y restauración de la legalidad, la regulación puede quedar en papel mojado, y por eso reclama un régimen sancionador específico, coherente y proporcional. También subraya que la norma no redefine derechos civiles entre particulares, sino que condiciona el uso funcional de un inmueble en función de su emplazamiento urbanístico, como ocurre con otras cargas ya consolidadas.
Medida excepcional y temporal
El informe de Pablo Feu pone el foco en el impacto social: considera que la actuación especulativa “está impidiendo a muchas personas mantenerse” en su casa sin que su situación socioeconómica haya empeorado. El jurista ve legitimado que las administraciones puedan limitar la compra al uso de vivienda habitual o a la puesta en alquiler en condiciones accesibles, pero remarca que la clave para el encaje constitucional es que la limitación se aplique solo a zonas tensionadas.
Esto le da, dice, un carácter temporal y extraordinario, sin vocación generalizada ni indefinida. Feijoo también propone ampliar el alcance a negocios jurídicos que cedan derechos de adquisición aunque no lleguen a transmitir el bien.
El dictamen de Viver Pi-Sunyer
El texto del constitucionalista Carles Viver Pi-Sunyer revisa jurisprudencia del Tribunal Constitucional en materia de vivienda y concluye que hay un “margen importante” para el legislador a la hora de modular limitaciones al derecho de propiedad. En su criterio, solo quedarían fuera de juego aquellas medidas que “vacían casi totalmente” el contenido del derecho y lo hacen prácticamente irreconocible.
En el ámbito competencial, también señala que las comunidades autónomas están legitimadas para establecer limitaciones con instrumentos propios del derecho administrativo, incluso cuando afectan a relaciones entre particulares.
Con estos informes sobre la mesa, el debate sobre la compra especulativa entra en una fase decisiva: el Govern dispone de argumentos técnicos para defender una reforma, mientras que los Comuns refuerzan su principal exigencia para cerrar un acuerdo presupuestario para el 2026.