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El segundo decreto de vivienda aprobado esta semana por el Gobierno español plantea un cambio importante en la duración de los contratos de alquiler. La nueva regulación prevé que, una vez llegado el vencimiento, los arrendamientos continúen automáticamente durante nuevos periodos de cinco años —o de siete si el propietario es una persona jurídica— siempre que ninguna de las partes comunique la voluntad de ponerle fin.
La principal novedad aparece cuando es el arrendador quien decide no continuar. En este caso, si no existe alguno de los motivos justificados recogidos por la norma, deberá compensar al inquilino con el equivalente a doce mensualidades de la renta de una vivienda de características similares.
El texto recibió el visto bueno del Consejo de Ministros el martes, pero su publicación en el BOE se ha aplazado hasta este jueves por cuestiones técnicas y jurídicas relacionadas con la entrada en vigor del otro decreto de vivienda aprobado paralelamente.
¿Cuándo no habrá que pagar la compensación?
La indemnización no se aplicará de manera automática en todos los casos. El decreto incorpora diversos supuestos en los que el propietario podrá recuperar la vivienda sin asumir este pago.
Entre estos casos se encuentran que una persona física necesite el piso como residencia propia o para determinados familiares, que el inquilino no resida realmente durante buena parte del año sin una justificación o que disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio. El texto también contempla otras circunstancias, como determinadas situaciones de vulnerabilidad del arrendador.
Si no concurre ninguna de estas causas, el propietario continuará teniendo la opción de finalizar la relación contractual, pero deberá asumir la compensación prevista.
Contratos más largos tras el vencimiento
La reforma modificaría el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Actualmente, una vez superados los primeros cinco años de contrato —siete cuando el arrendador es una empresa—, la normativa prevé prórrogas anuales durante un máximo de tres años si no se ha comunicado la voluntad de finalizarlo dentro de los plazos establecidos.
Con el nuevo modelo, esta continuidad dejaría de limitarse a prórrogas anuales de hasta tres años y pasaría a reproducir nuevos periodos completos de cinco o siete años.
El Gobierno defiende que este mecanismo busca reducir la rotación forzada de los inquilinos y evitar que la finalización de un contrato responda únicamente a la voluntad de volver a poner la vivienda en el mercado con una renta superior. Según el Ejecutivo, la medida no impide que el propietario recupere el inmueble, pero introduce un coste cuando la decisión no responde a alguna de las causas consideradas justificadas.
El Gobierno mira otros modelos europeos
El argumentario de la norma también hace referencia a sistemas aplicados en otros países europeos. En Alemania predominan los contratos de duración indefinida y la finalización por parte del propietario está vinculada a la existencia de un interés legítimo. Francia aplica renovaciones tácitas con plazos específicos, mientras que los Países Bajos recuperaron en 2024 el contrato indefinido como régimen general.
El Gobierno utiliza estos ejemplos para defender que más estabilidad de los arrendamientos puede convivir con un mercado de alquiler activo, una interpretación que forma parte de la justificación política y jurídica del decreto. La norma deberá pasar ahora por el Congreso, que votará por separado los dos decretos de vivienda aprobados esta semana.
