La compra de vivienda por parte de extranjeros se ha convertido en un factor clave del mercado inmobiliario en Barcelona y tiene un epicentro claro: la Barceloneta. Según datos municipales, casi la mitad de los pisos vendidos en el barrio en 2025 (49,6%) acabaron en manos de compradores de nacionalidad extranjera, la incidencia más alta de toda la ciudad. El patrón se repite en Ciutat Vella, donde los no nacionales ya concentran un 42% de las operaciones, con porcentajes especialmente elevados en los barrios más cercanos al centro y al litoral.
A escala de ciudad, los compradores extranjeros representaron el 23% de las compraventas en 2025, una de las cifras más altas de la serie, mientras que en el conjunto de Cataluña el peso se situó por encima del 15%. Los expertos consultados apuntan que, en buena parte, este aumento se explica por el peso demográfico de los residentes extranjeros y no tanto por una oleada de compra especulativa de no residentes, aunque admiten que hay perfiles diferentes y un impacto desigual según el barrio.
Ciutat Vella, Sant Martí y L'Eixample: donde más compra el cliente extranjero
Por distritos, Ciutat Vella (42,6% lidera claramente la compra extranjera, seguida de Sant Martí (30,9%) y l’Eixample (27,8%). En la banda baja, Sarrià-Sant Gervasi (11,5%) y les Corts (12,9%) registran las cuotas más moderadas.
Cuando se baja al detalle por barrios, la fotografía se intensifica. Además de la Barceloneta, los extranjeros también superan el 40% en otras zonas de Ciutat Vella: Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera (43,9%) y el Raval (41,3%); en el Gòtic el porcentaje es del 38,4%. Fuera del centro histórico, también destacan Diagonal Mar, el Poblenou, la Dreta de l’Eixample, la Vila Olímpica y la Sagrada Família, todas con más de un tercio de compra extranjera.
“No es tanto especulación como demografía”, pero con matices
El profesor de la UPF Barcelona School of Management Ramon Bastida vincula los porcentajes elevados con el hecho de que los extranjeros ya representan un 26,4% de la población de Barcelona, según el padrón. Desde su punto de vista, el grueso de las compras extranjeras las harían residentes —con un peso cercano al 90% dentro del total de compradores extranjeros—, mientras que el segmento inversor no residente “ha ido un poco al alza” pero continúa siendo minoritario.
En cambio, desde la calle, hay miradas diferentes. Tine Mathiassen, directora general y fundadora de la inmobiliaria Casamona (con base en la Barceloneta y clientela principalmente extranjera no residente), defiende que muchos compradores europeos adquieren un piso como segunda residencia para pasar temporadas y alquilarlo “a estudiantes o profesores” cuando están en su país. “No son ricos”, asegura, y niega que se trate, en general, de compra especulativa.
Bastida, pero, introduce un matiz importante: considera que los no residentes mayoritariamente compran como inversión, a menudo con el objetivo de obtener rendimiento, incluyéndose el alquiler turístico, y que las segundas residencias serían una minoría.
Presión sobre los precios: impacto “limitado”, pero visible
La compra extranjera también tiene efectos sobre el precio, especialmente en barrios con poca oferta y mucha demanda. Mathiassen admite que este perfil de cliente con más poder adquisitivo “sube” el mercado, porque puede pagar más que los compradores locales. Bastida coincide y lo vincula a la falta de oferta: la competencia con residentes nacionales y el poder adquisitivo “medio-alto” de una parte de los extranjeros puede empujar operaciones a importes un 20% o 25% superiores.
Ahora bien, el profesor de la UPF también relativiza el peso global: si los extranjeros concentran el 23% del total, el efecto sobre el precio medio de ciudad sería “relativamente pequeño” y, por lo tanto, de impacto limitado, aunque puede ser muy intenso en zonas concretas.
La Barceloneta alerta de un cambio de pantalla: colivings y alquiler por habitaciones
El debate se enciende en los barrios marítimos. La Asociación de Vecinos de la Barceloneta advierte que, mientras se reduce ligeramente el problema de los pisos turísticos, emergen otras dinámicas. “Hay gente que compra pisos para alquilarlos por habitaciones, cosa que no está bien regulada. Es una situación que hace perder oportunidades para tener más oferta de vivienda residencial”, denuncia Manel Martínez, portavoz de la entidad.
Según Martínez, han proliferado los colivings y también el perfil de “ex-pat” que llega con sueldos elevados y encuentra una ciudad “más barata” que otras capitales europeas. El impacto social le preocupa: “Una ciudad es como un cuerpo, se ha de cuidar y si no se cuida le cogen afecciones y a veces son mortales”, avisa.
Cataluña: 15% de compra extranjera y Girona como polo de atracción
En el conjunto del país, la compra de vivienda por parte de extranjeros se mantiene por encima del 15% por tercer año consecutivo, según el Colegio de Registradores. Por demarcaciones, Girona continúa siendo la más marcada, con un 27,1%, a pesar de que es donde más ha bajado en el último año. Tarragona es la segunda, con un 15,9%, mientras que la demarcación de Barcelona se sitúa en el 14,2% y Lleida se mantiene alrededor del 10%.
En cuanto a las nacionalidades con más peso en la compra extranjera de vivienda en Cataluña, los registradores apuntan que en el tramo final de 2025 destacan Marruecos, Rumanía y Francia.
Regular la compra especulativa: debate abierto y medidas “desincentivadoras”
En pleno debate político sobre limitar adquisiciones especulativas, Bastida considera complicado aprobar medidas “consistentes” sin acuerdo previo sobre qué se entiende por especulación. En lugar de prohibiciones, habla de fórmulas desincentivadoras, como una fiscalidad más alta para segundas residencias o topes específicos en zonas concretas, para hacer que este tipo de compra tenga un coste elevado.
Y mientras tanto, el mercado continúa tensando los barrios más céntricos y de fachada marítima, con la Barceloneta como termómetro de un fenómeno que, año tras año, gana peso en Barcelona.
