Las entidades del tercer sector en el ámbito de la vivienda y las entidades promotoras privadas, también las públicas, o entidades sin ánimo de lucro, que promuevan todas vivienda de protección oficial, podrán, a partir de mañana 9 de junio, homologarse como beneficiarias de los derechos de tanteo y retracto para poder ejercerlo para comprar fincas enteras en venta en la ciudad. Se trata de una de las medidas clave de la nueva Ordenanza sobre tanteo y retracto aprobada en diciembre.
Una vez homologadas, y a partir de julio, el Ayuntamiento les podrá ceder el derecho a tantear (comprar preferentemente por el mismo precio acordado en una operación de compraventa privada) cualquier finca entera que esté en venta. Se les ofrecerá la operación siempre que el consistorio haya declinado previamente hacer uso de este derecho que hasta ahora solo podía ejercer el Ayuntamiento y después de que los ocupantes legales de la finca también hayan desistido de hacerlo.
El proceso de homologación se podrá hacer en la web de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona y la entidad o cooperativa deberá presentar, entre otros requisitos, la escritura de constitución, la carta bancaria de compromiso de estudio de un futuro crédito, así como tener una garantía del 2% del precio medio de venta de fincas enteras en la ciudad el año anterior que actualmente asciende a 44.500 euros.
Además, solo se podrán homologar las entidades que cumplan los requisitos 22.1 de la Ordenanza de tanteo y retracto y siempre en cumplimiento de la Modificación del Plan general metropolitano para la declaración de área de tanteo y de retracto en Barcelona aprobada y publicada en diciembre de 2018.
El teniente de alcaldía de Economía, Vivienda, Hacienda y Turismo, Jordi Valls, asegura que, cediendo el derecho de tanteo a terceros, “se consigue multiplicar las posibilidades de proteger del libre mercado parte de la vivienda privada que hay en la ciudad y se agiliza la creación de nuevas viviendas asequibles para la ciudadanía”. Valls ha recordado que la adquisición de viviendas privadas por parte del ayuntamiento o entidades de promotoras de vivienda pública “es una política necesaria para responder al interés general de los vecinos y vecinas a quedarse a vivir la ciudad”.
Una plataforma donde se podrán consultar las operaciones de compraventa de edificios enteros
Una vez homologadas, cuando se despliegue esta parte de la Ordenanza, las entidades tendrán acceso a una plataforma donde podrán consultar todas las operaciones de compraventa de fincas enteras que estén a punto de cerrarse en la ciudad y en las cuales el Ayuntamiento no haya ejercido su derecho de tanteo.
La posibilidad de incorporar las entidades sin ánimo de lucro o promotoras públicas y privadas de vivienda protegida a la compra por tanteo es una de las medidas más destacadas de la ordenanza aprobada en diciembre y que tiene el objetivo claro de ampliar el parque público o protegido de vivienda con la compra de edificios de propiedad privada.
Una nueva herramienta para ganar vivienda pública y asequible
Aparte de la cesión del derecho, la Ordenanza también contempla que la adquisición se pueda efectuar de manera conjunta entre el Ayuntamiento y las entidades. En este caso el Ayuntamiento deberá ser titular de un mínimo de un tercio del inmueble.
Por otro lado, también prevé que puedan hacer la compra los ocupantes legales de la finca. En este caso, también podría hacerse una compra conjunta, y es necesario que las vecinas y vecinos representen un mínimo del 60% de las viviendas del edificio, cumplan las condiciones de acceso al Registro de Solicitantes de Vivienda Protegida y acrediten solvencia económica.
La ordenanza establece un orden de prelación entre las beneficiarias interesadas, otorgando preferencia a los ocupantes legales frente al resto de agentes privados.
El plazo legal para ejercer el derecho de tanteo, sea directamente o a favor de terceras personas, es de dos meses desde la comunicación al Ayuntamiento por parte de la propiedad, el cual se puede suspender hasta 15 días durante el período de visita del inmueble. En cuanto al derecho de retracto, el plazo para acordar el ejercicio es de hasta tres meses.
Regulación de los criterios de ejercicio de los derechos de tanteo y retracto
Otro de los aspectos que establece la nueva ordenanza ya en vigor es el de los criterios para ejercer el tanteo y retracto. Por un lado, está la idoneidad del inmueble, priorizando aquellas fincas superiores a 10 viviendas o que cuenten con pisos vacíos para poder incrementar el parque público de vivienda en la ciudad. También se valoran aquellos edificios o viviendas que cuenten con personas con contratos con prórroga forzosa y personas con discapacidad, los que están habitados por personas en situación de vulnerabilidad o en ámbitos con elevada vulnerabilidad económica o social, y los que se encuentran en barrios con más peligro de gentrificación.
En el caso de que el Ayuntamiento decida comprar, la ordenanza prevé un proceso preciso de evaluación económica y de oportunidad en relación con los criterios antes mencionados. Para la compra de edificios enteros de viviendas el umbral económico máximo no podrá superar el precio medio de las compraventas registradas en el barrio descontado el coste estimado de la rehabilitación en el caso de que fuera necesaria.
Una nueva herramienta para ampliar el parque público o protegido de vivienda
Esta nueva ordenanza se enmarca en la estrategia del Gobierno municipal de ampliar el parque público de vivienda en la ciudad por todas las vías posibles, y hacer uso del tanteo y retracto en aquellas operaciones que permitan ganar nuevas viviendas en zonas densas donde es difícil construir nuevas.
Desde que el Ayuntamiento inició su política de adquisiciones, se han adquirido más de 1.600 viviendas que hoy ya forman parte del parque público de vivienda de la ciudad. De estas, de la aprobación de la MPGM se han comprado más de 329 viviendas por la vía del tanteo y retracto.
La vigencia de la declaración de área de tanteo y retracto es de seis años en lo que respecta a los edificios plurifamiliares enteros, la cual se prorrogó en el Plenario del Consejo Municipal de noviembre de 2024.