La construcción de pisos de alquiler a precio regulado por parte de las administraciones se ha convertido en uno de los principales argumentos políticos para demostrar que se está actuando ante la crisis de la vivienda. El problema es que, más allá del titular, el impacto real de estos proyectos sobre el mercado del alquiler es prácticamente inapreciable.
Uno de los principales motivos es la cantidad de pisos que se incorporan al mercado. Se hace a cuentagotas: una docena aquí, una decena allá. En un contexto donde cientos o miles de personas buscan piso de manera más o menos activa, introducir tan pocas viviendas no altera la dinámica del mercado. Los precios no bajan, la competencia entre inquilinos no disminuye y la presión se mantiene exactamente igual.
El mercado del alquiler funciona por volumen. Y el volumen, hoy, no existe. Lo de la oferta y la demanda. Los proyectos públicos pueden aliviar situaciones individuales —y esto es importante— pero no tienen capacidad estructural para destensar el mercado. Es una respuesta simbólica a un problema masivo. Y cada vez más economistas creen que el mercado se puede destensar solo si se deja de 'dopar' con soluciones políticamente mágicas que lo único que hacen es subvencionar un mercado que así siempre seguirá al alza. Así pues, estos proyectos no influyen en los precios del mercado libre, que continúa marcando tendencia. Los propietarios no bajan rentas porque se hayan incorporado diez o quince pisos regulados; el mercado continúa tensionado porque la demanda supera, de largo, la oferta. En este contexto, el efecto corrector es nulo.
Otro elemento clave es a quién van destinados estos pisos. A menudo, las viviendas de precio regulado acaban priorizando colectivos muy desfavorecidos, personas que han llegado recientemente al país o, incluso, perfiles que aún no están aquí cuando se proyectan estos edificios. Esto hace que no mejore la situación de muchas personas que ya hace años que viven en el país y llevan tiempo buscando piso sin éxito.
Los jóvenes son uno de los colectivos más afectados. A pesar de que algunos proyectos reservan una parte de los pisos para ellos, la realidad es que el número es tan reducido que no da respuesta al problema real: jóvenes con trabajo estable que no pueden emanciparse porque no encuentran un alquiler asumible o jóvenes que no pueden volver al país después de hacer sus estudios fuera porque no pueden montar su propia vida aquí. Lo mismo ocurre con las personas mayores, un colectivo que a menudo queda fuera de estos programas y que sufre especialmente cuando tiene que dejar un piso de toda la vida y no encuentra alternativas a precios razonables.
También hay un factor de tiempo. Entre el anuncio de un proyecto, la licitación, la construcción y la entrada en funcionamiento, pueden pasar años, más de media década. Mientras tanto, la situación empeora, los precios suben y muchas personas acaban marchándose o aceptando condiciones precarias. Cuando los pisos llegan al mercado, ya llegan tarde.