El Banco de España sitúa ya en 750.000 viviendas el déficit acumulado que arrastra el Estado entre 2021 y 2025. La cifra supone un incremento de 150.000 pisos respecto a la estimación que el mismo organismo hizo el año pasado y evidencia el agravamiento de un problema que presiona tanto el mercado de compra como el de alquiler.
Según el informe difundido este jueves, la oferta de vivienda no crece al ritmo necesario para absorber el aumento de nuevos hogares, el encarecimiento de los precios y la demanda no residencial. En este contexto, el Banco de España propone que, de manera “transitoria” y en zonas concretas, se puedan aplicar medidas para contener la demanda, como por ejemplo limitar determinados usos no residenciales.
El organismo pone el foco especialmente en las compras de no residentes y en la vivienda de uso turístico, que reducen el parque disponible para vivir de manera habitual en zonas de la costa mediterránea, las islas y los centros de grandes ciudades como Barcelona, Madrid o Sevilla.
Medidas temporales y más oferta
El Banco de España insiste en que la prioridad debe ser aumentar la oferta de vivienda disponible. Aun así, admite que algunas medidas sobre la demanda pueden tener sentido si son focalizadas, temporales y van acompañadas de actuaciones para movilizar suelo e impulsar la construcción pública y privada.
El director general de Economía del Banco de España, David López Salido, ha reconocido que el tiempo necesario para cerrar este déficit dependerá de la capacidad de incrementar la oferta. “Si tenemos un déficit de 750.000 pisos, ¿cuánto tardaremos en cerrarlo? Depende de cuánto puede crecer la oferta de vivienda de alquiler respecto a la creación de hogares. Si somos capaces de dinamizar esto, tardaremos menos. Al ritmo actual, tardaremos bastante”, ha afirmado.
En 2025 solo se terminaron 92.000 nuevas viviendas, una cifra insuficiente ante el ritmo de creación de hogares. El resultado, según el Banco de España, es un déficit acumulado que casi duplica el de Italia y contrasta con el caso de Alemania, donde este margen se ha reducido.
Más papel para los ayuntamientos
El informe también reclama reforzar el papel de las administraciones locales en la promoción de vivienda. El organismo defiende que los ayuntamientos deben tener más protagonismo para facilitar suelo, planificar mejor las necesidades residenciales y coordinar las políticas de vivienda con la movilidad y el transporte metropolitano.
Entre las medidas propuestas, el Banco de España apunta a la construcción industrializada, la rehabilitación de edificios y la movilización de pisos vacíos. También pide una simplificación regulatoria para reducir plazos y facilitar que la oferta pueda crecer con más agilidad.
Según el organismo, la velocidad para corregir el déficit dependerá de factores como la disponibilidad de suelo, la productividad del sector promotor y la capacidad de las empresas para incrementar el ritmo de construcción.
Un problema social y económico
El Banco de España advierte que la combinación de una demanda elevada y una oferta insuficiente está generando un “enorme problema social y económico”, con subidas de precios tanto en la compra como en el alquiler en buena parte del Estado.
Sin embargo, el organismo subraya que el ciclo inmobiliario actual es “muy diferente” del que se vivió a principios de los años 2000, cuando la burbuja acabó derivando en una crisis bancaria. Una de las diferencias es que el mercado del alquiler no presenta una elevada concentración: alrededor del 90% de los propietarios son particulares y la mitad de las viviendas alquiladas pertenecen a personas que solo tienen un piso.
En cambio, el peso del alquiler turístico sí que es especialmente relevante en algunos centros urbanos. Según el informe, llega a representar el 44% en el centro de ciudades como Málaga y Sevilla, mientras que en Barcelona se sitúa por encima del 20%.
Comprar un piso exige cada vez más esfuerzo
El informe también pone el acento en las dificultades de acceso a la propiedad, especialmente entre los jóvenes y los residentes de grandes ciudades. Según datos de 2024, comprar una vivienda nueva exige de media el equivalente a 6,8 años de renta neta para los hogares que actualmente viven de alquiler.
En Barcelona y Madrid, este esfuerzo se eleva hasta los 10 años de renta neta, una barrera que desplaza parte de la demanda hacia el alquiler y contribuye a tensionar aún más este mercado. El Banco de España alerta de que esta situación también puede afectar la movilidad laboral y la distribución de los flujos migratorios dentro del territorio.
