El precio del metro cuadrado en Madrid se ha disparado el triple de rápido que en Barcelona desde 2021, según los datos de los registradores de la propiedad. La vivienda en la capital española se ha encarecido casi un 50% en cuatro años, mientras que en la capital catalana el aumento ha sido del 16%. Este diferencial ha provocado el ‘sorpasso’: desde el tercer trimestre de 2024, comprar un piso en Madrid es más caro que en Barcelona.
Actualmente, el precio medio en Madrid se sitúa en 5.283 euros por metro cuadrado, frente a los 4.800 euros/m² de Barcelona. Esto implica que adquirir un piso tipo de 80 metros cuadrados cuesta de media 422.640 euros en Madrid, unos 39.000 euros más que en Barcelona (384.000 euros). Hace solo cuatro años, la situación era la contraria: a principios de 2021 la vivienda en Barcelona era hasta un 15% más cara que en Madrid en términos comparativos.
Un crecimiento desigual desde 2021
En el último trimestre de 2021, el precio en Madrid era de 3.641 euros/m². Cuatro años después, ha escalado hasta los 5.283 euros, un incremento cercano al 50%. En Barcelona, en el mismo período, el precio ha pasado de 4.125 euros/m² a 4.800 euros, con un aumento mucho más moderado, del 16%.
Solo en el último año, los precios han crecido un 17% en Madrid, mientras que en Barcelona el incremento interanual ha sido alrededor del 7%, hecho que ha ensanchado aún más la distancia entre ambas capitales.
Las ciudades más caras del Estado
Con esta evolución, Madrid ocupa ahora el segundo lugar entre las ciudades más caras de España, solo por detrás de San Sebastián, donde el precio medio ha superado por primera vez los 6.000 euros por metro cuadrado (6.107 euros). Barcelona queda en tercera posición.
En términos de incremento acumulado en cuatro años, sin embargo, Madrid (45%) supera claramente la capital guipuzcoana (21%). La cuarta ciudad con la vivienda más cara es Palma, que ha superado recientemente los 4.000 euros/m² después de un incremento del 44% desde 2021, cuando el precio era de 2.719 euros.
Cataluña, entre las comunidades con el índice más alto
En cuanto al conjunto de Cataluña, el precio medio de compra de vivienda ha crecido un 6,4% el último año, hasta los 2.709 euros por metro cuadrado, todavía lejos de los 4.800 euros que marca Barcelona. A escala estatal, el precio medio es de 2.284 euros/m², con un incremento interanual del 9,5%.
El índice de precios trimestral que publica el INE —con base 100 fijada en 2015— muestra que los precios se desinflaron después de la crisis de 2007 y tocaron fondo en 2019, momento a partir del cual han repuntado con fuerza. En Cataluña, el índice ha pasado de 92 puntos en 2019 a 170,69 puntos en el tercer trimestre de 2025, situándose como el tercero más alto del Estado, solo por detrás de Navarra (181) y Aragón (176,6).
En el último año, Cataluña ha registrado un incremento de 11,3 puntos en este índice, el más elevado de toda la serie histórica para esta comunidad. Aun así, la subida ha sido aún más acusada en otros territorios como Murcia (+15), Aragón (+14,6), Madrid (+14,2), el País Valenciano (+13,2) y el País Vasco (+11,6). En el conjunto del Estado, el incremento interanual ha sido de 12,8 puntos, hasta un índice de 145,9.
La fuerte aceleración de los precios en Madrid consolida un cambio de tendencia en el mapa inmobiliario español, con la capital española ganando posiciones y ampliando diferencias respecto a Barcelona en solo cuatro años.
