El derecho a la vivienda es uno de los problemas recurrentes en Cataluña y en todo el Estado español. Sobre todo, la situación se agrava en localidades con excesiva demanda como Barcelona o Madrid y también en municipios turísticos, que generan una demanda más estacional. De hecho, el tema de la vivienda siempre se cuela entre las primeras posiciones de las principales preocupaciones de la ciudadanía. Según la última oleada del Centre d'Estudis d'Opinió (CEO), un 8% ve esta cuestión como su principal preocupación. Una estadística que encabeza “la insatisfacción con la política” (13%).
Precisamente, los sindicatos llevaban años pidiendo una intervención de la política institucional en el mercado de la vivienda para detener la escalada de precios y otros problemas que se derivaban. Si observamos la situación del alquiler en algunas localidades del Campo de Tarragona, vemos como la tendencia es al alza. En el caso de Tarragona capital, el alquiler medio durante el primer trimestre de 2023 se sitúa en los 629,10 € al mes, mientras que en el mismo periodo de tiempo de 2022 era de 551,10 € y el de hace cinco años era de 489,88 €.
En cuanto a la otra gran ciudad del territorio, Reus, el primer trimestre de 2023 la media es de 576,57€, superior a la de 2022 (525,88€) y la de 2018 (418,44 €). Ahora bien, tanto en la capital del Baix Camp como en la del Tarragonès los datos se alejan de la realidad si intentas acceder actualmente a una vivienda de alquiler. Por ejemplo, si entras a un portal como Fotocasa, de 150 pisos disponibles, solo 27 se encuentran por debajo de los 650 euros. Algunos incluso son solo pisos “de temporada de invierno”. De otra banda, en Reus 11 de los 79 pisos disponibles se encuentran por debajo de los 575 €.
Respuesta institucional
El Parlamento de Cataluña quiso en su momento tratar de detener esta espiral con una ley que regulaba el precio del alquiler en las zonas declaradas “mercado de vivienda tensa”.A pesar de ello, un recurso del Partido Popular al Tribunal Constitucional dejó el texto legislativo en papel mojado por falta de competencias.
El espíritu de la norma, pero, ha resucitado más adelante con la nueva Ley de Vivienda española, la primera en su historia. De hecho, bebe en buena parte de aquella legislación catalana, calcando buena parte de sus artículos.
Esta nueva legislación, que entró en vigor el 26 de mayo, cuenta con diferentes aristas y tiene algunas aplicaciones progresivas. Para potenciar la proliferación de vivienda pública, entre algunas medidas, destaca el incremento del porcentaje de suelo que se reserva para vivienda protegida. Del 30% al 40% en el suelo urbanizable y del 10% al 20% en el suelo urbano no consolidado.
Además, también establece una teórica mayor protección frente a los desahucios. En caso que el propietario sea un gran tenedor y el afectado una persona vulnerable se habrá de acreditar la aplicación de un procedimiento de conciliación. En esta línea, si no hay acuerdo, se concederá el tiempo necesario para que los servicios sociales puedan ofrecer una alternativa habitacional. Sin embargo, los desahucios sin fecha y hora quedarían prohibidos en esta ley.
Ligado con el anterior caso, también se establece una nueva definición de “gran tenedor”, pasando a ser aquellos titulares de 5 inmuebles de uso residencial en la misma zona tensionada. Los “viviendas vacías” también alcanzan una nueva definición para que los ayuntamientos puedan aplicar una recarga del IBI -hasta el 150%- a aquellas viviendas que llevan sin habitar más de dos años, siempre que el propietario tenga un mínimo de cuatro viviendas en la misma situación.
En cuanto a los alquileres, hay también cambios sustanciales. Por ejemplo, la prórroga extraordinaria del contrato durante un año para personas en situación de vulnerabilidad, la obligación del propietario de pagar el mes de agencia, beneficios fiscales por tener vivienda a precio reducido y un control sobre los precios. En este último ámbito, por un lado se limita al 2% el 2023 y al 3% el 2024 el incremento máximo de los contratos vigentes. Y se emplaza que el 2025 se marque un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento en sustitución del IPC. Por el otro lado, incorpora la figura de las “zonas de mercado residencial tensionadas”, que habría de aplicar cada comunidad autónoma en los próximos meses.
Propuesta descafeinada por los sindicatos
Aunque el texto legislativo incorpora mejoras respecto del anterior contexto, para muchos movimientos de la vivienda la propuesta habría de haber ido más allá. En definitiva, consideran que la elaboración de la primera ley de vivienda de la historia de España ha perdido grandes oportunidades.
La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) fue contundente cuando la ley se aprobó en el Congreso de los Diputados: “se han impuesto las presiones del periodo electoral, así como las de los fondos de inversión y las patronales inmobiliarias, y el resultado es una Ley que no ofrece una alternativa a los desahucios, ni garantiza alquileres asequibles, ni asegura la protección de un techo a las personas sin hogar”. En sus declaraciones, criticaron que no se daba “una alternativa real” a las víctimas de desahucio o que la regulación de los alquileres era un “retroceso” respecto de la ley catalana, que era “efectiva y de aplicación universal que obligaba a contener y bajar precios para todos los alquileres sin importar el tipo de tenedor”.
A pesar de ello, recalcaban como buenas medidas la obligación del propietario de pagar los honorarios de la agencia y la posibilidad, según indiquen las comunidades autónomas, de disminuir el lindar para ser “gran tenedor”: de 10 a 5.
Por parte del Sindicato de Inquilinos de Tarragona, en un comunicado conjunto con otras organizaciones también cargaron contra la ley. Recalcaban que el texto incorporaba “pequeños cambios positivos” como la cuestión de los honorarios o la prohibición de los desahucios sin fecha. Ahora bien, consideran que de ninguna manera “reduce el precio del alquiler, sino que fija por ley la subida de los precios” y que tampoco “suspende ningún desahucio”. Además, señalan que el conjunto de medidas “garantiza y aumenta el beneficio de los capitalistas: permite la subida de precios, prevé la indemnización a pequeños rentistas, no toca el sector de la vivienda turística y, según parece, incentiva el sector de la construcción residencial con la excusa que hacen falta nuevas viviendas asequibles”.
Un efecto “letal”
La opinión de los sindicatos contrasta en cierta manera con otros sectores de la sociedad, que tampoco ven con buenos ojos la nueva ley, pero utilizan argumentos opuestos. Un tira y afloja que deja la nueva legislación en tierra de nadie y bombardeada a críticas por diferentes sectores.
Para el Colegio y Asociación de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Cataluña, la norma puede tener un efecto “letal” a la hora de facilitar la vivienda a las personas en situación de vulnerabilidad, ya que provoca “incertidumbre” entre los propietarios y “acabará reduciendo la oferta”. Emma Monlleó, de Finques Tarragona y vicepresidenta de COAPI Tarragona, señala que la ley “tiene carencias porque no ha sido consensuada con los colegios API ni con los administradores de fincas. De hecho, hay críticas generalizadas entre economistas y juristas”.
Según detalla Monllaó, la nueva legislación “generará efectos contrarios a los buscados”, ya que bajará la oferta de pisos de alquiler para vivienda habitual. Tal como detalla, eso sucederá por esta regulación de los precios, pero también por la “inseguridad jurídica” que provocará alargar los procesos de desahucio. Además, considera que se ha puesto mucho el foco en los grandes tenedores y, en cierta manera, los ha comparado con el resto. “No es lo mismo que le limiten el precio a un gran tenedor que a un propietario pequeño que tiene el piso como complemento de su pensión”, recalca.
En el caso de la patronal catalana, Foment del Treball, junto con la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE) apuntaban también que el control del alquiler provoca “reducción en la oferta de vivienda de alquiler, la disminución de la futura o la peor calidad de los inmuebles”. Argumentaban que, según un informe sobre el periodo de vigencia de la ley catalana, en aquel tiempo se redujo un 5% el precio del alquiler, pero que la oferta cayó un 15%. Además, los precios por debajo del precio de referencia “se encarecieron” y los que estaban por encima fueron a pasar a la compraventa.
La receta de la patronal y la ACPE se basaba en “promover la colaboración público-privada, la implementación de incentivos fiscales para quienes introduzcan viviendas vacías al mercado de alquiler o la mejora de la seguridad jurídica del propietario ante impagos u ocupaciones”. Así mismo, ponían el foco en aumentar el parque de vivienda pública -2,5% en España y 9,3% en Europa- y también facilitar el acceso a la vivienda de compra para “descongestionar la demanda de alquiler”.
En definitiva, dos críticas a la ley confrontadas entre sí. Por un lado, unos argumentos basados mucho en el efecto que puede tener la ley en la oferta de los pisos de alquiler y con demandas dirigidas a incentivarla con rebajas fiscales. Al otro lado, una posición que señala unas propuestas que, según ellos, se quedan a medio camino a la hora de proteger a los más vulnerables y critica el control inefectivo de los precios o la exclusión de ámbitos como la vivienda turística.
El despliegue en Cataluña
A pesar de las críticas acérrimas, ya se han implementado las medidas inmediatas como pueden ser la obligatoriedad del propietario de pagar los honorarios de la agencia. Un cambio que se ha encontrado trabas en los primeros meses por parte de inmobiliarias que no cumplen la ley. Sindicatos de inquilinos de diversas partes del Estado han puesto en evidencia estas prácticas e incluso han creado una página web para “perseguir y denunciar las inmobiliarias que cometen prácticas ilegales”.
En el caso de una de las medidas más controvertidas, la aplicación de las zonas tensionadas, la Generalitat ya ha puesto en marcha la maquinaria que permitirá aplicarlas. Según el documento del 22 de junio, que se encuentra en información pública, estas zonas tensionadas se aplicarían a 140 municipios catalanes, donde viven 6,2 millones de personas (80,6% de los catalanes). Entre ellos, las localidades del Campo de Tarragona que entrarían en esta lista serían Cambrils, La Canonja, Falset, Reus, Salou, Tarragona, Torredembarra y Valls.
Todos ellos cumplían alguno de los cuatro requisitos que tienen en cuenta tanto el mercado del alquiler como el de compraventa y que la ley exige para aplicar las zonas tensionadas. Los dos primeros, que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos medios o la renta media de las llars. Y, los otros dos, que el precio de compra o de alquiler haya experimentado los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado superior al 3%del IPC. Según el decreto, Cambrils cumplía las cuatro variables, Salou y Torredembarra tres, Tarragona y Reus dos, y Falset, La Canonja y Valls solo una.
Los inmuebles afectados
La regulación de precios, si no recibe ninguna alegación en contra, se aplicará a estos ocho municipios del Campo de Tarragona, pero no a todas las viviendas por igual. Los alquileres no podrán estar por encima de lo que marque el índice de referencia cuando se trate de un nuevo contrato de un inmueble que sean de un gran tenedor y también si se trata de un inmueble no habitual que no ha tenido ningún contrato de alquiler en los últimos cinco años. En el resto de casos, se congelarán el precio de arrendamiento de los nuevos contratos, excepto algunos supuestos como por ejemplo si ha sufrido una rehabilitación. Además, contempla que haya la posibilidad de renovar el contrato anualmente hasta tres años con las mismas condiciones.
Aunque los propietarios serían los perjudicados con estas medidas, también plantea incentivos por medio de bonificaciones. Por ejemplo, los que reduzcan más de un 5% el precio de la renta recibirán una bonificación del 90% en el IRPF, mientras que recibirán un 70% de bonificación los que lo alquilen a alguien de entre 18 y 35 años, una Administración Pública o entidades sin ánimo de lucro.
Cuestiones por resolver
Sin embargo, para aplicar estas zonas tensionadas aún está por ver qué se considerará gran tenedor o cuál será el índice de referencia que se aplicará. Aunque el documento que ha publicado la Generalitat establece los grandes tenedores como “persona física o jurídica propietaria de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial”, avisan que no cierran la puerta a modificarlo. Tal como afirman, el Departamento de Territorio iniciará los estudios necesarios para saber si es necesario establecer una rebaja de aquella cifra, ya que la ley estatal permite reducir el número de propiedades hasta cinco.
En cambio, el Departamento tiene claro qué índice de referencia pretende utilizar para definir los nuevos precios del alquiler. Cataluña ya dispone de un índice de referencia que se empleó en la ley catalana y, por tanto, ha pedido al Ministerio homologarlo. “El derecho a especular no existe, el derecho al acceso a la vivienda, sí”, recalca la consejera Esther Capella con relación a estas medidas. Al mismo tiempo, defiende “actuar para sacar la vivienda de la lógica del mercado”. Por su parte, Emma Monlleó argumenta que estos índices “tenían carencias porque no se tenía en cuenta características de los pisos que suben o bajan los precios” y pide que se haga uno “bien hecho”.
De momento, la Generalitat es la primera institución autonómica que ha iniciado los trámites para declarar las zonas tensionadas. Faltará resolver las alegaciones y remitir el documento al Ministerio para que dé el visto bueno. El gobierno catalán se podría quedar casi solo en el despliegue de la ley estatal, dado que los resultados del 28M dejaron un mapa autonómico teñido de azul y la competencia en vivienda recae sobre este ámbito territorial. Además, todo quedará sometido a los resultados de las elecciones generales, que podrían bloquear esta tramitación si la derecha llega al poder.
