Mas Roquer será la tercera urbanización periurbana en suelo urbanizable que se integre a la ciudad siguiendo los pasos que en 1986 dieron la Collada-el Sis Camins y en 2002 el Fondo Somella. La iniciativa para pedir el desarrollo del Plan Parcial de Ordenación ha sido tomada por unos 130 propietarios de la urbanización que han presentado una solicitud escrita tras una reunión con el concejal de urbanismo en la que se manifestó la voluntad del Ayuntamiento de aceptar la propuesta.
Mas Roquer es uno de los 15 sectores que se encuentran en suelo urbanizable no desarrollado en la ciudad que el Plan General (PGOU) prevé podría integrarse como suelo urbano. Esto conlleva que los residentes, una vez completados y ejecutados los proyectos de urbanización y reparcelación, cuenten con todos los servicios urbanísticos básicos (red viaria, agua potable, saneamiento, suministro eléctrico, etc.). También podrán hacer efectiva la regularización de las propiedades con inscripciones registrales o, por ejemplo, pedir licencia de obras en el caso de parcelas no edificadas. Por otra parte, los propietarios también deberán asumir toda una serie de obligaciones como los gastos para completar la urbanización, las cesiones de suelo para las calles y viales, equipamientos, espacios, verde, entre otros.
La situación actual
Mas Roquer es una urbanización periurbana que ocupa una superficie de 155.576 m2 (15,57h). Está calificada de suelo urbanizable no desarrollado de uso residencial. En la planificación urbanística vigente este sector tiene asignados una serie de límites. Por ejemplo, la edificabilidad máxima para la zona es del 0,20%, es decir, el 20% de la superficie total sería el tope de la superficie edificable. Esto sitúa la densidad de viviendas por hectárea en 18 viviendas y con un máximo de 285 viviendas en la urbanización. El plan parcial y los de urbanización y reparcelación deberán ajustarse y adaptarse a la realidad previa existente.
Urbanizar con criterios ambientales
La planificación urbanística de todo este sector de Mas Roquer y su posterior ejecución aprovecharán las experiencias previas del desarrollo de la Collada-el Sis Camins y del Fondo Somella incorporando a los proyectos criterios ambientales. Mas Roquer tiene una superficie menor que las urbanizaciones ya consolidadas.Este hecho permitiría innovar y aplicar soluciones más eficientes, que reduzcan costes y que puedan ser aplicables en posteriores actuaciones en el resto de urbanizaciones periurbanas a medio plazo. El concejal de urbanismo, Francesc Xavier Serra, ha explicado que la voluntad es la de trabajar con un urbanismo blando que permita, por ejemplo, instalar sistemas de depuración colectivos, de titularidad y gestión pública,para no tener que construir grandes colectores. “También se plantea la instalación de placas fotovoltaicas en las cubiertas de las viviendas y constituir una comunidad energética que pueda alimentar el consumo eléctrico doméstico y los servicios públicos del sector. Mas Roquer sería un prototipo en la incorporación y aplicación de estos criterios de sostenibilidad que después podríamos trasladar a otras realidades periurbanas de la ciudad”.
Los pasos a seguir
Una vez el ayuntamiento asume la iniciativa de los vecinos para desarrollar la planificación los residentes, deberá liderar el proceso en la modalidad de cooperación. En esta tipología los propietarios aportan las cesiones del suelo obligatorias y gratuitamente, y el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización con cargo a los propietarios.
En primer lugar los propietarios deben constituirse como asociación administrativa. Un organismo que se convertirá en el principal interlocutor con el ayuntamiento. Esta asociación deberá trabajar de forma coordinada con la administración local porque su colaboración es fundamental en la ejecución de las obras y también en el proyecto de reparcelación. El hecho de que una gran mayoría de los propietarios ya hayan manifestado el acuerdo para iniciar el procedimiento facilitará mucho este paso porque la adscripción a la Asociación es siempre voluntaria.
1.- Iniciativa vecinal para solicitar el desarrollo del sector y aceptación
municipal.
2.- Constitución Asociación Administrativa de Cooperación
3.- Estudio, redacción y tramitación del Plan Parcial Estudio y redacción planificación;
tramitación (aprox. 6/7 meses + 9/12 meses).
4.- Proyecto de Urbanización Redacción, tramitación y ejecución (aprox.6/9 meses).
5.- Proyecto de reparcelación. Redacción y tramitación (aprox.6 meses).
Conjuntamente con los propietarios organizados, el Ayuntamiento debe realizar el estudio y la memoria que serán las bases del Plan Parcial. Este plan será el instrumento que dibujará cómo debe quedar la urbanización, propondrá su diseño, por dónde pasan las calles y los diferentes usos que tendrá el suelo, equipamientos, zonas libres, etc. Una vez aprobado el Plan Parcial hay que realizar el proyecto de urbanización y los proyecto de reparcelación. En el primer caso se obtienen los proyectos constructivos que habrá que ejecutar, asfaltado de calles, alcantarillado, colectores, etc.
El plan de reparcelación es el instrumento que ordena el reparto y adjudicación de las parcelas a los propietarios de acuerdo con la planificación aprobada y también la adjudicación al Ayuntamiento de los terrenos destinados a equipamientos, espacios verdes y libres, viales, etc. Este instrumento determina también los costes y compensaciones económicas que hay que repartir equitativamente entre los propietarios. En el primer caso delimita las superficies de las fincas y marca los criterios para que este reparto sea viable y equilibrado económica y técnicamente. También asegura a los propietarios el paso final que es conseguir registrar la parcela una vez finalizado el proceso.