El Gobierno ha presentado el Proyecto de ley de medidas de estímulo y de estabilidad del mercado de arrendamiento de viviendas el día que ha iniciado el trámite parlamentario. La norma otorga un papel más activo a los inquilinos, que podrán solicitar durante 2024 una prórroga de los contratos de alquiler en vigor. El arrendatario podrá exigirlo en el plazo de 1 mes antes de la finalización del plazo principal o de la prórroga del contrato.
Así, para los contratos formalizados en 2015 o con anterioridad, a falta de acuerdo entre las partes, el inquilino puede acogerse a una prórroga de cuatro años, y la renta puede ser incrementada, como máximo, en un 5% más el índice general de precios de consumo (IPC) del año anterior.
La duración de las prórrogas y el aumento de la renta decrecen para los contratos suscritos en los años 2016, 2017, 2018 y 2019. Es decir, los inquilinos con un contrato del 2016 podrán pedir una prórroga de 3 años, y la renta se les podrá actualizar con el IPC más un 4%; mientras que los que tienen contrato del 2017 podrán acogerse a una prórroga de 2 años, y la renta se les podrá subir el IPC más un 3%. Para los contratos formalizados en 2018 y 2019, los arrendatarios podrán pedir una prórroga de un año de duración. La renta podrá incrementarse, como máximo, en un 2% (2018) y un 1% (2019) más el índice general de precios de consumo.
Agotado este sistema de prórrogas, que únicamente se podrán solicitar durante el año 2024, todos los contratos de arrendamiento de viviendas para residencia habitual que vayan venciendo a partir de 2025 se regirán por el principio de libertad de pactos y las partes podrán prorrogarlo, renovarlo o extinguirlo libremente, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de arrendamientos de fincas urbanas vigente.
No obstante, si la renta de los contratos de arrendamiento afectados por la medida anterior es inferior a 6 euros por metro cuadrado, el propietario podrá incrementar la renta hasta un máximo del 6% más el índice general de precios de consumo correspondiente.
Se mantienen las excepciones a la prórroga forzosa que estaban vigentes, como son la cesión al Gobierno de la vivienda para destinarlo a uso social y la recuperación de la vivienda para uso propio o familiar hasta el segundo grado de consanguinidad, adopción o familiar, o para tener que hacer obras vinculadas a la seguridad, salubridad e higiene incompatibles con la ocupación de la finca.
Ahora bien, se introduce una modificación y una nueva excepción: por un lado, y atendiendo a los actuales precios de alquiler, quedan excluidos de la prórroga forzosa los contratos con un alquiler superior a 2.000 euros mensuales y, por otro lado, quedan también excluidos los contratos de arrendamiento para residencia habitual y permanente suscritos con personas con una autorización de residencia sin actividad lucrativa, con el bien entendido de que las personas que se han acogido a este régimen de residencia tienen la capacidad económica suficiente para negociar las relaciones contractuales como se estime más conveniente.
El Proyecto de ley de medidas de estímulo y de estabilidad del mercado de arrendamiento de viviendas, que iniciará el trámite parlamentario esta semana, ha sido expuesto por la ministra de Presidencia, Economía, Trabajo y Vivienda, Conxita Marsol, y por el secretario de Estado, Jordi Puy.
La ministra ha explicado que el sistema de prórrogas de los contratos tiene la voluntad clara de preservar los alquileres más antiguos y económicos. El repunte de la inflación de los últimos meses, ha expuesto Marsol, ha hecho tomar la decisión de solicitar la posibilidad de prórroga a los alquileres durante un año más, y aplazar la apertura progresiva del mercado de alquiler hacia un sistema liberalizado regulado por la oferta y la demanda. La Ley, sin embargo, ofrece un marco normativo que aporta seguridad jurídica y un horizonte claro con el fin de promover, en todo caso, la negociación de las partes, y en último término la libertad de pactos.
Otras medidas de estímulo del mercado de alquiler
Aparte del sistema de prórrogas a los contratos de alquiler, el Proyecto de ley que hoy ha presentado el Gobierno también establece un incremento del gravamen a las viviendas vacías de 10 a 20 €/m2. Además, también se prevé alargar la medida de prohibir transitoriamente las nuevas autorizaciones de viviendas de uso turístico (HUT) en apartamentos y estudios, incluyendo la categoría de 5 estrellas.
