Hace poco tiempo que es el gerente de la Cámara de Propiedad Urbana de Tarragona. ¿Cómo se encara esta nueva etapa? Es un cambio que me permite afrontar personalmente una nueva etapa. Hay mucha ilusión por conseguir que la Cámara acabe siendo una entidad con un peso específico en nuestra área de influencia y que aún sea más grande y acabemos teniendo la utilidad que nuestros clientes y propietarios se merecen.
Para quien desconozca un poco el tema, ¿a qué se dedica la Cámara de la Propiedad Urbana?
La Cámara de la Propiedad es una entidad de carácter asociativo que nace de la asociación colectiva de propietarios con la vocación de defender los intereses de sus miembros asociados. El objetivo fundamental de la Cámara es cubrir y resolver las necesidades de los propietarios que forman parte de ella y que pueden ser en el ámbito fiscal, jurídico, de administración de fincas o de la representatividad de los intereses de estos propietarios en defensa de sus intereses colectivos ante la administración pública.
En esencia, con esta reestructuración lo que estamos tratando de conseguir es dar más valor y servicios de calidad a los propietarios e incrementar la utilidad que la Cámara tiene para ellos. El servicio al cual nos dedicamos con mayor énfasis por volumen podemos decir que es la administración de fincas, tanto de propiedad vertical (alquileres) como propiedad horizontal (comunidad de vecinos). También tenemos asesoría jurídica y fiscal, en la cual tenemos unos estándares de calidad bastante destacados dentro del mercado, y después tenemos un servicio de arquitectura fantástico y un servicio de gestión o planificación de herencias. Lo que intentamos es dar una cobertura total a cualquier necesidad de un propietario de finca urbana durante todo el ciclo de vida de una propiedad urbana.
En los últimos años están cerrando muchos comercios de Tarragona. ¿Qué relevancia tiene en este sentido el alto precio de alquiler que piden los propietarios de los locales?
El precio de los alquileres de los locales no ha subido. De hecho, el precio del metro cuadrado ha bajado de forma sensible. El problema no es este, sino los márgenes comerciales que tienen los negocios que están en aquellos locales para hacer frente a todos sus gastos estructurales, entre ellos el alquiler. Últimamente estamos experimentando una translación del comercio tradicional a tres puntos de concentración de actividad en centros comerciales que son El Corte Inglés, el Parc Central y Les Gavarres. Además, estamos detectando que hay un incremento cada vez mayor hacia el comercio por Internet.
Esto hace que la circulación de paso, la concentración del comercio y el volumen de ventas del comercio tradicional esté experimentando una evolución a la baja tremenda. Este es el principal problema, no el precio del alquiler que en lugar de subir está bajando. Nos estamos encontrando muy frecuentemente que el inquilino del local propone una rebaja del precio fijado al contrato con el simple argumento de que si cambian el alquiler al local vacío del lado, la renta será entre un 20% y un 40% más bajo. Por lo tanto, si no les bajan el precio del alquiler, dan el contrato por finalizado. Sólo hace falta pasear por Tarragona para ver que la oferta de locales sigue siendo la misma, pero la demanda ha bajado sustancialmente. Creo que el principal problema es la ratio de venta de los negocios en aquellos locales.
Algunas agencias inmobiliarias han detectado casos de falsificaciones de nóminas para poder acceder a un alquiler. ¿En la Cámara tienen alguna constancia de este tipo de prácticas fraudulentas?
Alguna vez nos ha pasado. Nosotros cuando proponemos un inquilino para ocupar viviendas, lo que hacemos es pedir siempre a la aseguradora la cobertura del alquiler a través de un seguro que cubre el impago y los actos vandálicos. Por lo tanto, siempre pedimos documentación. Es cierto que alguna vez nos han dado documentación que después se ha visto que estaba falsificada. Es más, incluso hemos detectado el caso de algún administrador de fincas, y ya ha sido denunciado, que ha llegado a la falsificación de documentos para acreditar que se ha hecho la imposición de la fianza cuando verdaderamente no ha sido así. Aquí ha habido casos de falsificación documental manifiestamente acreditada y ha sido investigado por los Mossos y se han abierto diligencias judiciales.
¿Puede ser que estas prácticas vengan provocadas por un aumento de los requisitos que exigen los propietarios? Por ejemplo, ¿que se pidan 3 o 4 meses de fianza?
La tendencia no es esta porque actualmente está prohibido por ley pedir más de dos meses de fianza. Por lo tanto, generalmente no estamos ante un incremento de las garantías que piden los propietarios, aunque a veces algún propietario pueda pedir más fianza de la estrictamente necesaria con garantías adicionales o avales. El propietario necesita saber que el inquilino le pagará porque tener problemas de morosidad al final puede acabar por costar entre 7 y 10 meses para sacar adelante un procedimiento de desahucio, lo que es un gran inconveniente económico para los propietarios. En muchos casos estos propietarios han materializado sus ahorros en esta vivienda y aquellas rentas son necesarias para financiar su modo de vida habitual.
El Ayuntamiento de Tarragona ha aprobado un recargo del 50% en el IBI de las viviendas desocupadas a lo que la Cámara de la Propiedad Urbana de Tarragona presentó una serie de medidas alternativas y alegaciones. ¿Por qué están en contra? Estamos en contra porque nos parece que las políticas restrictivas y sancionadoras del Ayuntamiento subiendo el IBI de los inmuebles desocupados tendrá una efectividad relativa. Estará la dificultad probatoria, la recaudación será la que será y nos parece que sería mucho mejor aplicar políticas de incentivos y no políticas sancionadoras. En este sentido, las alegaciones que presentamos en su momento fueron aconsejando al Ayuntamiento que se aplicaran políticas de estímulo al propietario para que alquile, que pensamos que será más efectivo que no sancionar al que no lo haga.
El propietario que no quiere alquilar su piso generalmente tiene que hacer inversiones para poner la finca en condiciones de habitabilidad porque son muy antiguas. También tiene mucho que ver con la seguridad jurídica, ya que los que han tenido malas experiencias se niegan a poner el piso de alquiler porque han tenido inquilinos que no les han pagado y les ha costado mucho recuperar la finca. Si analizamos los motivos por los cuales muchas fincas están desocupadas, podríamos llegar a la conclusión de que serían más efectivas políticas de estímulo que la aplicación de sanciones.
Para acabar, ¿en qué situación se encuentra actualmente el caso de los perjudicados por la aplicación del IRPH? El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha determinado que será la jurisdicción española la que determine si verdaderamente la aplicación del IRPH en sustitución de otro índice fue informado adecuadamente a cada cliente y, por lo tanto, es de aplicación el IRPH u otro. Se ha demostrado históricamente que las hipotecas referenciadas al IRPH son más caras. A partir de aquí, esta sentencia del TJUE abre la puerta a que cada persona a título individual pueda litigar contra su entidad en caso de considerar que tiene posibilidad de éxito y valorar la posibilidad de emprender acciones judiciales o no.
