¿Quién es Gemma y qué te ha llevado a la Cátedra de vivienda de la URV? Estudié derecho en la Universidad Rovira i Virgili (URV), donde me gradué con el premio extraordinario. Al terminar, decidí estudiar el máster en Derecho de la Empresa y Contratación (MUDEC), también en la URV, donde también recibí el premio extraordinario.
Dicho esto, debo decir que, paralelamente, mientras estudiaba el máster entré a formar parte de la cátedra de Vivienda de la misma universidad, donde empecé a llevar a cabo tareas de investigación. De hecho, el trabajo final estaba relacionado con el estudio del concepto de vivienda desde el punto de vista jurídico. Siempre se habla del concepto vivienda, pero era necesario definir realmente qué es, ya que aún hoy no está del todo claro.
Dicho esto, en 2015, aproximadamente, el colegio de API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) de Tarragona, que es partner de la Cátedra de Vivienda, nos explicó el estado de la intermediación inmobiliaria: una profesión que está desregulada, donde no están del todo claras las funciones... Fue aquí cuando se me planteó la opción de hacer una tesis doctoral para estudiar el impacto que tiene esta profesión a la hora de proteger a los consumidores, pero también a la hora de acceder a una vivienda. Cuando el director de la cátedra, el Doctor Sergio Nasarre, me planteó el tema me pareció muy interesante. Además, enseguida me di cuenta de que el concepto de vivienda que yo estaba estudiando podía tener una aplicación muy práctica: mejorar la regulación de la profesión. De esta forma, inicié la tesis doctoral con mención internacional, ya que hice una estancia de tres meses en Cambridge (Inglaterra) para poder establecer una comparativa y ver cómo está la profesión en otros países.
Finalmente, el 6 de febrero de 2020, defendí la tesis, que fue calificada de excelente. Recientemente, se me ha dado también el premio extraordinario.
Antes de entrar en materia, pónnos un poco en situación y explícanos de qué hablamos cuando hacemos referencia a la intermediación inmobiliaria? A grandes rasgos, podemos decir que la profesión que ejercen los APIS, o agentes inmobiliarios. Básicamente su función es ayudar o favorecer la celebración de un contrato, normalmente de compra venta o alquiler. El Objetivo es facilitar que una persona pueda acceder a un inmueble.
En tu libro, "La intermediación Inmobiliaria ante los Nuevos retos de la vivienda", hablas precisamente de la liberalización de la profesión de los API en el año 2000. Momento clave en el que se abre la veda y cualquier persona sin titulación o sin formar parte del Colegio profesional puede ejercer las funciones propias de un intermediario inmobiliario... Se pasó de un extremo al otro en el año 2000. Antes de desregularizar la profesión era necesario un examen público y estar colegiado para poder ser API. Dicho esto, en el año 2000 se liberalizó la profesión con el objetivo de promover el crecimiento económico. Cuantos más agentes inmobiliarios se pudieran dedicar a la profesión más transacciones se harían, y el mercado estaría más agilizado. Como bien dices se abrió la veda para que todo el mundo, con independencia de si tenía una formación o no, pudiera abrirse una agencia inmobiliaria.
De hecho, uno de los principales problemas que planteas es que la seguridad jurídica de este tipo de transacciones inmobiliarias empieza demasiado tarde, entendiendo que cuando estamos delante del notario puede ser tarde para garantizar que las partes entiendan el tipo de contrato que se está firmando. Problema que quedaría solucionado si esta seguridad jurídica empezara en la transacción inmobiliaria mediante un profesional bien formado y especializado, ¿verdad? Exacto. Desde la cátedra, consideramos que cuando una persona se plantea comprarse una vivienda (una operación que desde el punto de vista económico y simbólico es de las más importantes a lo largo de la vida), si se dirige a un profesional bien formado, con unos conocimientos necesarios, unas obligaciones y funciones claras y bien definidas por la ley, se le darían toda una serie de garantías. Desde el primer momento recibiría más información sobre el piso que quiere adquirir, así como también las consecuencias fiscales que se pueden generar, etc. En definitiva, toda una serie de aspectos que implican celebrar un contrato de compra venta, una hipoteca, un alquiler o cualquier operación inmobiliaria.
No obstante, lo que nos encontramos hoy en día, y como bien decías, es que este control oficial que otorgan garantías de calidad lo encontramos al final del proceso. Si bien es cierto que estas garantías nos la puede dar una abogado, pero se trata de una decisión que no es obligatoria y, además, tampoco es el profesional que acostumbra a intervenir en este tipo de operaciones como si sucede con el API. Por lo tanto, hasta que no se llega al notario, no hay ningún control oficial de toda la información que la normativa prevé que una persona tiene derecho a conocer cuando quiere acceder a una vivienda, y eso es lo que se debe regularizar.
¿Cuál es la principal diferencia entre un intermediario de crédito y un intermediario inmobiliario? Son dos figuras muy parecidas. En la regulación estatal, el artículo que prevé la función de los APIS incluye ser intermediarios de crédito. Pero la regulación que tenemos en nuestro país se regula de forma diferente. La diferencia es, básicamente, que los intermediarios de crédito lo que quieren es favorecer un contrato de crédito, como puede ser una hipoteca. En cambio, los APIS, lo que pretenden favorecer es la celebración de un contrato de inmobiliario. Para que nos entendamos: el objeto por el que intermedian los APIS son las viviendas, y el objeto por el cual actúan los intermediarios de crédito son los préstamos o los créditos financieros.
¿Se puede hablar de paradoja, en lo que se refiere al marco legislativo vigente, cuando vemos que se aumenta la protección del consumidor a la hora de obtener, por ejemplo, un crédito hipotecario, pero en cambio no se garantiza que los intermediarios inmobiliarios dispongan de formación académica? Exacto. Contar con un intermediario de crédito es voluntario. Pero existe la garantía de que si actualmente cuentas con los servicios de un intermediario de crédito deben estar registrados de forma obligatoria en un registro específico, deben tener una cualificación académica específica que la normativa define, también deben tener un seguro de responsabilidad civil, etc. Es decir, hay una serie de requisitos y responsabilidades que, como bien dices resulta una paradoja si lo comparamos con la regulación estatal de los APIS, ya que no tenemos estas garantías.
¿Podemos considerar el libro como una base sólida o un primer paso para conseguir que la profesión se regularice? Sí. De hecho, el objetivo del libro es demostrar que la profesión responde a un interés general. Esto es importante en el sentido de que la administración pública puede regular la profesión, siempre y cuando esté justificada por el interés general. En este sentido, considero que la tesis responde a un interés general, ya que afecta a tres ejes: la seguridad jurídica, el derecho a la vivienda, y la protección de los consumidores.
De hecho, lo que propongo es la implementación de un grado universitario en estudios de vivienda e inmobiliario. Este grado debería servir para formar a los agentes y estaría pensado para formar, también, a los profesionales relacionados con la vivienda (los administradores de fincas, los técnicos que trabajan en el registro de la propiedad, etc).
Por otra parte, en el libro también hablas de la transformación digital en el sector inmobiliario. Concretamente del concepto 'proptech'. ¿Qué quiere decir esto? Es la combinación de la palabra property y technology. Es la aplicación de la tecnología a todos los ámbitos vinculados a los sector inmobiliario y de la vivienda.
¿Podemos ver este tipo de avance como un peligro para el modelo tradicional? Yo defiendo que no es un peligro, sino un medio. La tecnología es un medio para prestar los servicios por parte de los APIS. No es un peligro, sino que ofrece la posibilidad de ofrecer los servicios de diferentes formas. Hay agencias, como Housfy o Propertista que se caracterizan por no tener una oficina abierta al público, y que desarrollan un servicio de manera virtual. Por este motivo, no cobran comisión, sino que tienen un precio fijo que acaba siendo inferior a las tradicionales comisiones. También, una de las características de estas agencias es que las visitas a los inmuebles no las hace el agente inmobiliario, sino que las hace el mismo propietario. Pero esto depende mucho de cada agencia inmobiliaria. No todas siguen el mismo esquema, pero si que es cierto que cada una tienen una manera diferente de ofrecer sus servicios y hacen mucho uso de la tecnología. Por eso decía que no es amenaza, sino un nuevo medio para poder prestar los servicios.
Aunque los servicios se presenten de manera online, no es incompatible con lo que defiendo en el libro que tengan unas obligaciones definidas, la obligación de formarse, más responsabilidades, más garantías para el consumidor... Todo esto no es incompatible.
¿Cuáles son las diferencias entre del mercado Europeo y el Español? Debemos partir de la base de que la Unión Europea no tiene competencia para decidir si los Estados deben regular o no la profesión. Cada Estado es libre para decidir si la quiere regulada o no Lo que he podido ver es que cada país lo tiene de forma diferente. Es cierto que España es uno de los países donde menos regulación hay, como en Inglaterra, pero en este caso debemos tener en cuenta que el ordenamiento jurídico es diferente al nuestro, por lo tanto se debe ir con cuidado a la hora de comparar. Donde está mucho más regulada es en los países escandinavos (Suecia, Dinamarca) allí los APIS deben cumplir con una formación académica más estricta porque ellos son los que se encargan de garantizar la legalidad de las transacciones que hacen. Si aquí lo hacen los notarios, allí es el mismo API el que vela por el cumplimiento de la legalidad.
A modo de resumen, explícanos cuáles son las garantías que puede obtener un cliente a la hora de trabajar con un API frente a una persona que no lo es? Antes de responder me gustaría hacer una pequeña aclaración. En Cataluña contamos con una mejor regulación que en el resto de España. La competencia para regular la profesión es exclusiva del Estado en base al interés general que comentábamos antes, pero las Comunidades Autónomas tienen competencia en protección de los consumidores y vivienda, y algunas han puesto manos a la obra para evitar un poco esta situación de desregulación. De hecho, Cataluña es la única Comunidad Autónoma que cuenta con un registro de agentes inmobiliarios obligatorio. Todos los APIS deben estar en este registro que piden una formación específica. Por lo tanto, en Cataluña nos encontramos en una situación más ventajosa que en el resto de España ya que tenemos más garantías por parte de los APIS. Otras Comunidad Autónomas no tienen este registro obligatorio a pesar de estar trabajando para conseguirlo, como puede ser el caso de Madrid o Navarra donde el registro es voluntario. Por lo tanto, en función de en qué comunidad te encuentres, las garantías pueden variar.
Dando ya respuesta a la pregunta, nosotros defendemos la formación y colegiación porque un API debe aportar un valor añadido a las operaciones donde interviene. El hecho de que un agente esté colegiado garantiza una formación académica, también el apoyo de la institución que tienen detrás, el Colegio Oficial, también los colegiados cuentan con un seguro de responsabilidad civil, de manera que si hay una negligencia, el seguro lo cubre. El colegio ofrece formación continua para poder irse formando, etc...
No defendemos la colegiación porque sí, sino que haya más obligaciones y más responsabilidades de las que tienen actualmente. Cuantas más obligaciones o responsabilidades, más exclusividad y más reputación pueden tener. Si los APIS quieren un mayor reconocimiento, ellos deben aportar un valor añadido.
Finalmente, el 21 de abril a las 18.00 h presentas, de manera virtual, tu libro: "La intermediación Inmobiliaria ante los Nuevos retos de la vivienda". ¿Nerviosa? Me hace mucha ilusión. Coincide con los actos previos al Día de Sant Jordi y creo que ha sido muy oportuno hacerlo coincidir.
En la presentación contaremos con Elia Domingo, directora de la Edición de Tirant lo Blanch. También participará el presidente del Consejo General de APIS de España y Barcelona, Gerard Duelo, y el presidente del Colegio de API de Tarragona, José Antonio Mas.
Debo decir que estoy muy contenta por la acogida que está teniendo el libro. Muchos profesionales ya se han puesto en contacto conmigo. Esto quiere decir que quieren mejorar y están interesados en que se produzca esta regulación.