El sector inmobiliario español rechaza que actualmente se esté formando una burbuja inmobiliaria similar a la vivida durante los años 2007 y 2008. El incremento en la concesión de hipotecas, que acumula varios meses marcando récords desde entonces, se explica principalmente por el aumento de los precios del alquiler y por un claro déficit de vivienda, según coinciden varios expertos consultados
Diferencias con la crisis pasada
David Igual, profesor de finanzas de la Universitat Pompeu Fabra - Barcelona School of Management (UPF-BSM), destaca que "No estamos, ni de lejos, en aquella situación", refiriéndose a los niveles de riesgo hipotecario de los años previos a la crisis financiera global. El profesor subraya que las entidades bancarias son hoy en día "muy rigurosas" en el análisis y concesión de los créditos, a menudo limitándolos al 80% del valor del inmueble.
Enric Jiménez, consejero delegado de Property Buyers, empresa especializada en valoraciones inmobiliarias, comenta: "Como los precios han crecido y la demanda ha aumentado, se ha producido un efecto conjunto que hace que las cifras parezcan más impactantes." Afirma también que los bancos "No están haciendo locuras ni entrando en el juego especulativo de los promotores como hace casi una década."
Más control y prudencia en el crédito hipotecario
Igual afirma rotundamente: "Categóricamente, podemos decir que no estamos ante una burbuja inmobiliaria como aquella crisis anterior." Recuerda que antes había una "Carrera desenfrenada por el crédito sin el rigor necesario." Raquel Iglesias, vicedecana del Colegio Notarial, añade que se ha aprendido mucho desde entonces: las entidades financieras actuales son "Mucho más conservadoras y se preocupan mucho más por asegurarse la capacidad de retorno de los préstamos." Según datos notariales entre 2007 y 2025, a pesar de un aumento del 126% en adquisiciones de viviendas, el volumen de escrituras hipotecarias ha bajado aproximadamente un 26%
Límite a los préstamos según indicadores clave
Igual destaca dos indicadores fundamentales para garantizar la sostenibilidad crediticia: el 'loan-to-value' (LTV), o relación entre importe concedido y valor real del inmueble —que no debería exceder el 80%—; así como el 'debt to income' (DTI), o porcentaje máximo destinado al pago hipotecario respecto a los ingresos familiares —que debería ser inferior al 30%—. Según él mismo explica, estos límites son respetados estrictamente hoy en día por las entidades financieras mientras antes se podían llegar a otorgar préstamos superiores hasta el 100% del valor.
Nivel actual del crédito hipotecario respecto al PIB
El importe total del crédito hipotecario se sitúa ahora entre un 30% y un 40% del Producto Interior Bruto (PIB) español. En cambio, durante la burbuja anterior este porcentaje llegó hasta el 100%, ensanchándose hasta casi duplicar anualmente toda la riqueza generada por el país.
Evaluación y posibles medidas regulatorias por el Banco de España
A finales del pasado año, el Banco de España anunció estudios para establecer límites a las hipotecas consideradas de riesgo con el objetivo explícito de evitar situaciones similares a las vividas hace quince años. David Igual precisa: "Son nuevos mecanismos preventivos ya utilizados con éxito en otros países europeos". Y añade: "Todas aquellas medidas orientadas a garantizar prudencia sin restringir excesivamente son bienvenidas".
Sin embargo, tanto Raquel Iglesias como Enric Jiménez expresan cautela ante estas restricciones. La vicedecana notarial argumenta: "Cuanto más difícil sea obtener financiación, más complicado será acceder a una vivienda para los ciudadanos." Jiménez compara esta situación con una reacción exagerada: "Parece como cuando después de una tormenta pequeña ya se disparan todas las alarmas; ponemos 'la tirita antes de tener la herida'."
Cifras recientes sobre compraventas e hipotecas
A falta de los resultados definitivos oficiales correspondientes al cierre del año pasado, los expertos calculan unas 700.000 compraventas inmobiliarias en España durante 2025; hecho que representa un incremento aproximado del 7,7% respecto a las casi 650.000 operaciones registradas el año anterior. De este total, entre 500.000 y 600.000 transacciones fueron financiadas mediante hipoteca.
En Catalunya concretamente, datos provisionales publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) indican dieciséis meses consecutivos con incrementos interanuales en concesión hipotecaria sobre viviendas.