Mas Roquer serà la tercera urbanització periurbana en sòl urbanitzable que s’integri a la ciutat tot seguint els passos que el 1986 van fer la Collada-el Sis Camins i el 2002 el Fondo Somella. La iniciativa per demanar el desenvolupament del Pla Parcial d’Ordenació ha estat presa per uns 130 propietaris de la urbanització que han presentat una sol·licitud escrita després d’una reunió amb el regidor d’urbanisme en la qual es va manifestar la voluntat de l’Ajuntament d’acceptar la proposta.
Mas Roquer és un dels 15 sectors que es troben en sòl urbanitzable no desplegat a la ciutat que el Pla General (PGOU) preveu podria integrar-se com a sòl urbà. Això comporta que els residents, un cop completats i executats el projectes d’urbanització i reparcel·lació, comptin amb tots els serveis urbanístics bàsics (xarxa viària, aigua potable, sanejament, subministrament elèctric, etc.). També podran fer efectiva la regularització de les propietats amb inscripcions registrals o, per exemple, demanar llicència d’obres en el cas de parcel·les no edificades. D’altra banda, els propietaris també hauran d’assumir tot un seguir d’obligacions com les despeses per completar la urbanització, les cessions de sòl per als carrers i vials, equipaments, espais, verd, entre d’altres.
La situació actual
Mas Roquer és una urbanització periurbana que ocupa una superfície de 155.576 m2 (15,57h). Està qualificada de sòl urbanitzable no desplegat d’ús residencial. En el planejament urbanístic vigent aquest sector té assignats una sèrie de límits. Per exemple, l’edificabilitat màxima per a la zona és del 0,20%, és a dir, el 20% de la superfície total seria el topall de la superfície edificable. Això situa la densitat d’habitatges per hectàrea en 18 habitatges i amb un màxim de 285 habitatges a la urbanització. El pla parcial i els d’urbanització i reparcel·lació s’hauran d’ajustar i adaptar a la realitat prèvia existent.
Urbanitzar amb criteris ambientals
El planejament urbanístic de tot aquest sector de Mas Roquer i la seva posterior execució aprofitaran les experiències prèvies del desenvolupament de la Collada-el Sis Camins i del Fondo Somella tot incorporant als projectes criteris ambientals. Mas Roquer té una superfície menor que les urbanitzacions ja consolidades. Aquest fet permetria innovar i aplicar solucions més eficients, que redueixin costos i que puguin ser aplicables en posteriors actuacions en la resta d’urbanitzacions periurbanes a mig termini. El regidor d’urbanisme, Francesc Xavier Serra, ha explicat que la voluntat és la de treballar amb un urbanisme tou que permeti, per exemple, instal·lar sistemes de depuració col·lectius, de titularitat i gestió pública, per no haver de construir grans col·lectors. “També es planteja la instal·lació de plaques fotovoltaiques en les cobertes dels habitatges i constituir una comunitat energètica que pugui alimentar el consum elèctric domèstic i els serveis públics del sector. Mas Roquer seria un prototip en la incorporació i aplicació d’aquests criteris de sostenibilitat que després podríem traslladar a altres realitats periurbanes de la ciutat”.
Els passos a fer
Un cop l’ajuntament assumeix la iniciativa dels veïns per desenvolupar el planejament els residents, haurà de liderar el procés en la modalitat de cooperació. En aquesta tipologia els propietaris aporten les cessions del sol obligatòries i gratuïtament, i l’Ajuntament executa les obres d’urbanització amb càrrec als propietaris.
En primer lloc els propietaris s’han de constituir com a associació administrativa. Un organisme que esdevindrà el principal interlocutor amb l’ajuntament. Aquesta associació haurà de treballar de forma coordinada amb l’administració local perquè la seva col·laboració és fonamental en l’execució de les obres i també en el projecte de reparcel·lació. El fet que una gran majoria dels propietaris ja hagin manifestat l’acord per començar el procediment facilitarà molt aquest pas perquè l’adscripció a l’Associació és sempre voluntària.
1.- Iniciativa veïnal per sol·licitar el desenvolupament del sector i acceptació
municipal.
2.- Constitució Associació Administrativa de Cooperació
3.- Estudi, redacció i tramitació del Pla Parcial Estudi i redacció planejament;
tramitació (aprox. 6/7 mesos + 9/12 mesos).
4.- Projecte d’Urbanització Redaccio, tramitació i execució (aprox.6/9 mesos).
5.- Projecte de reparcel·lació. Redacció i tramitació (aprox.6 mesos).
Conjuntament amb els propietaris organitzats, l’Ajuntament ha de fer l’estudi i la memòria que seran les bases del Pla Parcial. Aquest pla serà l’instrument que dibuixarà com ha de quedar la urbanització, en proposarà el seu disseny, per on passen els carrers i els diferents usos que tindrà el sòl, equipaments, zones lliures, etc. Un cop aprovat el Pla Parcial cal fer el projecte d’urbanització i els projecte de reparcel·lació. En el primer cas s’obtenen els projectes constructius que caldrà executar, asfaltat de carrers, clavegueram, col·lectors, etc.
El pla de reparcel·lació és l’instrument que ordena el repartiment i adjudicació de les parcel·les als propietaris d’acord amb el planejament aprovat i també l’adjudicació a l’Ajuntament dels terrenys destinats a equipaments, espais verds i lliures, vials, etc. Aquest instrument determina també els costos i compensacions econòmics que cal repartir equitativament entre els propietaris. En el primer cas delimita les superfícies de les finques i marca els criteris perquè aquest repartiment sigui viable i equilibrat econòmicament i tècnicament. També assegura als propietaris el pas final que és aconseguir registrar la parcel·la un cop finalitzat el procés.
