Quatre informes d’experts i un dictamen del constitucionalista Carles Viver Pi-Sunyer donen cobertura jurídica i de polítiques públiques a la limitació de la compra especulativa d’habitatges en zones de mercat residencial tensionat a Catalunya. La documentació forma part dels treballs impulsats pel grup creat entre el Govern, els Comuns i especialistes, en un moment en què aquesta regulació s’ha convertit en una de les condicions centrals dels Comuns per seure a negociar els pressupostos de la Generalitat del 2026.
Els informes estan signats per Jaime Palomera, Rosa Fornes, Fuensanta Alcalá i Pablo Feu. En conjunt, apunten que la Generalitat té marge per condicionar l’accés a la propietat quan hi ha una situació d’emergència habitacional i el mercat expulsa residents o encareix l’accés a l’habitatge. El dictamen de Viver Pi-Sunyer, exmagistrat del Tribunal Constitucional, afegeix que el “dret vigent” admet “una notable diversitat de limitacions” al dret de propietat en aquesta matèria, sempre que no es buidi gairebé del tot el seu contingut.
Prioritzar l’ús residencial
L’informe de Jaime Palomera, de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona, sosté que a Catalunya “és urgent condicionar la compra d’habitatge a l’ús residencial, especialment en mercats tensionats”. La seva proposta implica prioritzar dues demandes: la de persones i famílies que volen viure-hi i la demanda pública o social (administracions, cooperatives o actors orientats a cobrir necessitats residencials).
Palomera planteja “desplaçar” la demanda especulativa que competeix amb l’accés a l’habitatge, tot avisant que la limitació no pot funcionar com una peça aïllada, sinó integrada en una estratègia més àmplia.
Definir què és residència habitual
Per la seva banda, Rosa Fornes proposa incorporar una definició normativa de l’ús d’habitatge que concreti la residència habitual com “l’habitatge que constitueix el domicili permanent de la persona que l’ocupa i que pot acreditar-se a través de les dades del padró municipal o altres mitjans vàlids en dret”.
Segons Fornes, això permetria que el principi no quedés restringit només a zones tensionades i passés a formar part del corpus estructural de la legislació urbanística catalana.
Viabilitat jurídica i necessitat de sancions
L’informe de Fuensanta Alcalá defensa que limitar l’adquisició d’habitatges en zones tensionades és “jurídicament viable” i encaixa en l’ordenament vigent “sense que es desprengui cap vulneració constitucional apreciable”. Des de l’òptica del dret civil català, argumenta que la mesura s’integra en la concepció institucional del dret de propietat del Codi Civil de Catalunya.
Això sí, adverteix que sense mecanismes de prevenció, inspecció i restauració de la legalitat, la regulació pot quedar en paper mullat, i per això reclama un règim sancionador específic, coherent i proporcional. També subratlla que la norma no redefineix drets civils entre particulars, sinó que condiciona l’ús funcional d’un immoble en funció del seu emplaçament urbanístic, com passa amb altres càrregues ja consolidades.
Mesura excepcional i temporal
L’informe de Pablo Feu posa el focus en l’impacte social: considera que l’actuació especulativa “està impedint a moltes persones mantenir-se” a casa seva sense que la seva situació socioeconòmica hagi empitjorat. El jurista veu legitimat que les administracions puguin limitar la compra a l’ús d’habitatge habitual o a la posada en lloguer en condicions accessibles, però remarca que la clau per a l’encaix constitucional és que la limitació s’apliqui només a zones tensionades.
Això li dona, diu, un caràcter temporal i extraordinari, sense vocació generalitzada ni indefinida. Feu també proposa ampliar l’abast a negocis jurídics que cedeixin drets d’adquisició encara que no arribin a transmetre el bé.
El dictamen de Viver Pi-Sunyer
El text del constitucionalista Carles Viver Pi-Sunyer revisa jurisprudència del Tribunal Constitucional en matèria d’habitatge i conclou que hi ha un “marge important” per al legislador a l’hora de modular limitacions al dret de propietat. En el seu criteri, només quedarien fora de joc aquelles mesures que “buiden gairebé totalment” el contingut del dret i el fan pràcticament irreconeixible.
En l’àmbit competencial, també assenyala que les comunitats autònomes estan legitimades per establir limitacions amb instruments propis del dret administratiu, fins i tot quan afecten relacions entre particulars.
Amb aquests informes sobre la taula, el debat sobre la compra especulativa entra en una fase decisiva: el Govern disposa d’arguments tècnics per defensar una reforma, mentre que els Comuns reforcen la seva principal exigència per tancar un acord pressupostari per al 2026.