Barcelona detecta un canvi de tendència en el mercat immobiliari més especulatiu. Les compravendes de blocs sencers de més de deu habitatges per part d’inversors privats han caigut un 31% durant el 2025, fins a les 149 operacions notificades a l’Ajuntament. És la xifra més baixa dels últims cinc anys i, segons el govern municipal, un senyal que la pressió inversora comença a perdre força a la ciutat.
El comissionat d’Habitatge, Joan Ramon Riera, atribueix aquest descens a l’efecte combinat de les regulacions sobre el lloguer de llarga durada, els contractes de temporada i els colivings. Segons defensa, aquestes mesures han reduït les expectatives de benefici dels grans compradors i han fet menys atractiva la compra de finques senceres amb finalitats especulatives.
El topall hauria evitat fortes pujades
L’Ajuntament també vincula aquest escenari amb l’evolució dels preus del lloguer. Segons l’Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, sense la regulació actual els lloguers a la ciutat podrien haver pujat entre 160 i 270 euros mensuals més.
Les últimes dades situen el preu mitjà del lloguer a Barcelona en 1.161 euros, un 2,7% menys que abans de l’entrada en vigor de la normativa, el primer trimestre del 2024. L’informe calcula que, si el mercat hagués continuat la tendència de l’última dècada, el preu hauria arribat als 1.318,6 euros mensuals. I si hagués mantingut el ritme accelerat dels dos anys posteriors a la covid, podria haver-se enfilat fins als 1.492,2 euros.
El codirector de l’Observatori, Carles Donat, defensa que les dades mostren un trencament de la dinàmica anterior. Segons ha explicat, després d’anys de pujades intenses, la contenció de rendes ha permès estabilitzar els preus i frenar una escalada que tensionava encara més l’accés a l’habitatge.
Menys atractiu per als fons inversors
Riera considera que la regulació ha reduït la rendibilitat esperada en la compravenda de finques i, per tant, ha desincentivat la demanda especulativa. “La demanda inversora o especulativa ja no és tan important perquè està fortament desincentivada”, ha afirmat.
El comissionat també ha defensat que la protecció dels preus i de l’ús residencial dels habitatges dificulta que els pisos acabin destinats a colivings o a lloguers de temporada. En aquest context, ha arribat a afirmar que “ja no vindran més fons voltors dels que ja hi ha” a Barcelona, perquè buscaran altres mercats amb menys regulació.
L’Ajuntament rep notificació de totes les compravendes d’edificis sencers de més de deu habitatges per poder estudiar les operacions i valorar si exerceix el dret de tempteig, previst a la llei d’habitatge del 2007.
Els pisos són més petits
Tot i la contenció del preu mitjà del lloguer, les dades de l’Incasòl indiquen que el preu per metre quadrat sí que ha augmentat lleugerament. Ha passat de 16,7 a 17 euros, un increment de l’1,8%.
Segons Donat, això s’explica perquè els habitatges que entren ara al mercat són, de mitjana, més petits i tenen un preu total més baix. El codirector de l’Observatori ha remarcat que l’objectiu de la llei no és provocar una caiguda general dels preus, sinó contenir-los i evitar que creixin per sobre de la inflació.
El lloguer de temporada cau a la meitat
Un altre canvi destacat és el descens del lloguer de temporada. L’últim trimestre del 2025 es van registrar 1.282 pisos d’aquesta modalitat, un 53% menys que un any abans. La xifra s’apropa als nivells previs a l’aplicació de la contenció de rendes.
L’Observatori apunta que aquesta caiguda podria estar vinculada a l’efecte anticipat de la nova regulació del lloguer de temporada i d’habitacions, aprovada al Parlament a mitjan desembre. Donat admet que alguns propietaris podrien haver optat per no renovar contractes mentre esperaven més seguretat jurídica.
Menys distància entre salaris i lloguers
L’informe també detecta un canvi en la relació entre els ingressos de les llars i els preus dels nous contractes. Per primera vegada en una dècada, aquesta distància s’ha reduït.
Entre el 2000 i el 2023, els lloguers havien crescut un 90,6% més que els ingressos mitjans de les famílies. Des de l’entrada en vigor de la contenció de rendes, aquesta diferència ha baixat 20 punts, coincidint també amb l’augment del salari mínim i amb un context econòmic expansiu.
Per a l’Observatori, aquest és precisament l’efecte que es buscava: alleujar la crisi d’accessibilitat mentre avancen mesures més estructurals, com l’augment del parc d’habitatge social i la inversió pública en habitatge.
