La compra d’habitatge per part d’estrangers s’ha convertit en un factor clau del mercat immobiliari a Barcelona i té un epicentre clar: la Barceloneta. Segons dades municipals, gairebé la meitat dels pisos venuts al barri el 2025 (49,6%) van acabar en mans de compradors de nacionalitat estrangera, la incidència més alta de tota la ciutat. El patró es repeteix a Ciutat Vella, on els no nacionals ja concentren un 42% de les operacions, amb percentatges especialment elevats als barris més pròxims al centre i al litoral.
A escala de ciutat, els compradors estrangers van representar el 23% de les compravendes el 2025, una de les xifres més altes de la sèrie, mentre que al conjunt de Catalunya el pes es va situar per sobre del 15%. Els experts consultats apunten que, en bona part, aquest augment s’explica pel pes demogràfic dels residents estrangers i no tant per una onada de compra especulativa de no residents, tot i que admeten que hi ha perfils diferents i un impacte desigual segons el barri.
Ciutat Vella, Sant Martí i l’Eixample: on més compra el client estranger
Per districtes, Ciutat Vella (42,6%) lidera clarament la compra estrangera, seguida de Sant Martí (30,9%) i l’Eixample (27,8%). A la banda baixa, Sarrià-Sant Gervasi (11,5%) i les Corts (12,9%) registren les quotes més moderades.
Quan es baixa al detall per barris, la fotografia s’intensifica. A més de la Barceloneta, els estrangers també superen el 40% a altres zones de Ciutat Vella: Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera (43,9%) i el Raval (41,3%); al Gòtic el percentatge és del 38,4%. Fora del centre històric, també destaquen Diagonal Mar, el Poblenou, la Dreta de l’Eixample, la Vila Olímpica i la Sagrada Família, totes amb més d’un terç de compra estrangera.
“No és tant especulació com demografia”, però amb matisos
El professor de la UPF Barcelona School of Management Ramon Bastida vincula els percentatges elevats amb el fet que els estrangers ja representen un 26,4% de la població de Barcelona, segons el padró. Des del seu punt de vista, el gruix de les compres estrangeres les farien residents —amb un pes proper al 90% dins del total de compradors estrangers—, mentre que el segment inversor no resident “ha anat una mica a l’alça” però continua sent minoritari.
En canvi, des del carrer, hi ha mirades diferents. Tine Mathiassen, directora general i fundadora de la immobiliària Casamona (amb base a la Barceloneta i clientela principalment estrangera no resident), defensa que molts compradors europeus adquireixen un pis com a segona residència per passar temporades i llogar-lo “a estudiants o professors” quan són al seu país. “No són rics”, assegura, i nega que es tracti, en general, de compra especulativa.
Bastida, però, introdueix un matís important: considera que els no residents majoritàriament compren com a inversió, sovint amb l’objectiu d’obtenir rendiment, incloent-hi el lloguer turístic, i que les segones residències serien una minoria.
Pressió sobre els preus: impacte “limitat”, però visible
La compra estrangera també té efectes sobre el preu, especialment en barris amb poca oferta i molta demanda. Mathiassen admet que aquest perfil de client amb més poder adquisitiu “puja” el mercat, perquè pot pagar més que els compradors locals. Bastida hi coincideix i ho vincula a la falta d’oferta: la competència amb residents nacionals i el poder adquisitiu “mitjà-alt” d’una part dels estrangers pot empènyer operacions a imports un 20% o 25% superiors.
Ara bé, el professor de la UPF també relativitza el pes global: si els estrangers concentren el 23% del total, l’efecte sobre el preu mitjà de ciutat seria “relativament petit” i, per tant, d’impacte limitat, tot i que pot ser molt intens en zones concretes.
La Barceloneta alerta d’un canvi de pantalla: colivings i lloguer per habitacions
On el debat s’encén és als barris marítims. L’Associació de Veïns de la Barceloneta adverteix que, mentre es redueix lleugerament el problema dels pisos turístics, emergeixen altres dinàmiques. “Hi ha gent que compra pisos per llogar-los per habitacions, cosa que no està ben regulada. És una situació que fa perdre oportunitats per tenir més oferta d’habitatge residencial”, denuncia Manel Martínez, portaveu de l’entitat.
Segons Martínez, han proliferat els colivings i també el perfil d’“ex-pat” que arriba amb sous elevats i troba una ciutat “més barata” que altres capitals europees. L’impacte social li preocupa: “Una ciutat és com un cos, s’ha de cuidar i si no es cuida li agafen afeccions i a vegades són mortals”, avisa.
Catalunya: 15% de compra estrangera i Girona com a pol d’atracció
Al conjunt del país, la compra d’habitatge per part d’estrangers es manté per sobre del 15% per tercer any consecutiu, segons el Col·legi de Registradors. Per demarcacions, Girona continua sent la més marcada, amb un 27,1%, malgrat que és on més ha baixat l’últim any. Tarragona és la segona, amb un 15,9%, mentre que la demarcació de Barcelona se situa en el 14,2% i Lleida es manté al voltant del 10%.
Pel que fa a les nacionalitats amb més pes en la compra estrangera d’habitatge a Catalunya, els registradors apunten que al tram final del 2025 destaquen Marroc, Romania i França.
Regular la compra especulativa: debat obert i mesures “desincentivadores”
En ple debat polític sobre limitar adquisicions especulatives, Bastida considera complicat aprovar mesures “consistents” sense acord previ sobre què s’entén per especulació. En lloc de prohibicions, parla de fórmules desincentivadores, com una fiscalitat més alta per segones residències o topalls específics en zones concretes, per fer que aquest tipus de compra tingui un cost elevat.
I mentrestant, el mercat continua tensant els barris més cèntrics i de façana marítima, amb la Barceloneta com a termòmetre d’un fenomen que, any rere any, guanya pes a Barcelona.