Aquest any va començar amb dotze promeses del Govern espanyol per a millorar l’accés a l’habitatge. Finalitzant 2025, i segons les estimacions de l’Observatori del Lloguer, veiem que a Espanya la renda mitjana dels lloguers d’habitatge ha passat de 1.118 euros a 1.187 euros, un rècord històric. I si els habitatges oferts en el mercat de lloguer van ser l’any passat 717.338, la previsió al tancament d’aquest és de només 696.118.
Quant a l’accés a l’habitatge en propietat, 2024 tancava amb una mitjana nacional de 2.271 euros el metre quadrat. El novembre de 2025 el preu era ja de 2 605 euros, segons el portal immobiliari idealista.com, gairebé un 15% major.
D’aquestes dotze promeses, dues arriben in extremis per a tancar l’any: la creació d’una empresa pública d’habitatge i d’un sistema de garanties enfront de l’impagament de lloguers.
Casa 47: el nou sistema públic d’habitatge
A principis de desembre, el Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana va presentar Casa 47, una empresa estatal creada per a sustentar el sistema públic d’habitatge mitjançant la promoció de sòl i la gestió de lloguers.
Hi ha un antecedent fracassat: entre 2005 i 2012 va funcionar a Espanya una entitat similar, la Societat Pública de Lloguer. En set anys de funcionament a penes va gestionar 19.038 contractes de lloguer i va ser liquidada deixant un deute de més 37 milions d’euros.
Els immobles que gestionarà Casa 47 són, en un principi, 2.400 sòls i 40.000 habitatges que provenen de la SAREB (Societat de Gestió d’Actius procedents de la Reestructuració Bancària), el banc dolent. De participació publicoprivada, aquest es va crear el 2012 (després de la dissolució de la Societat Pública de Lloguer) per a agrupar i gestionar els actius tòxics immobiliaris (d’alt risc quant a la recuperació de la inversió). Aquests habitatges procedeixen del rescat del sistema bancari després de la crisi de 2007.
La qüestió és que, en un context de dèficit residencial, aquests habitatges fa anys que estan immobilitzats o en situacions que dificulten la seva incorporació al mercat de lloguer social. Com per exemple, amb reclamacions per impagament, ocupades, ja arrendades o en llocs on ningú vol o pot viure.
Casa 47, gestió del lloguer de l’habitatge públic
La nova entitat preveu la construcció de 55.000 habitatges per a crear un parc de lloguer social estable. No obstant això, experiències de gestió pública similars al País Basc, Catalunya i Madrid ens han mostrat que els costos de manteniment i gestió són molt elevats.
El pla és fer contractes d’arrendament de fins a setanta-cinc anys, amb una durada inicial de catorze anys i successives pròrrogues de set anys. Els lloguers tindran un topall de preu d’un 30% de la renda mitjana de les llars en la comunitat autònoma on es trobi l’habitatge.
Tindran accés a aquest programa les famílies amb ingressos d’entre 2 i 7,5 vegades l’IPREM. Això és, un rang d’entre 14.400 i 63.000 euros, amb el que el Govern estima que aconseguirà al 60% de la població espanyola (classes mitjana i mitjana-alta). Els qui no arribin al nivell més baix exigit rebrien altres ajudes per a habitatge.
L’IPREM (Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples) és la referència econòmica que fixa el llindar d’ingressos per a accedir a ajudes públiques, prestacions, subvencions i beques a Espanya.
Els interrogants al voltant de Casa 47
Encara està pendent de definir com serà la gestió dels habitatges. D’aquí ve que sorgeixin una sèrie de dubtes. Si la demanda potencial és d’uns tres milions de famílies, qui promourà tal quantitat d’habitatges i quan i on estaran disponibles? Quin serà el cost públic de mantenir i gestionar un creixent estoc d’immobles i quin impacte tindrà en els impostos dels ciutadans? Es desnonarà a les famílies beneficiades si no compleixen amb els pagaments? Cada quant es revisarà si els beneficiaris continuen complint amb les condicions per a mantenir-se en aquests habitatges? Una permanència assegurada per fins a setanta-cinc anys podria acabar impedint l’accés a noves famílies i generar privilegis? En quina mesura podria distorsionar la lliure competència i encarir les compravendes i lloguers que quedin fora del sistema?
A més, caldrà tenir en compte el risc que l’oferta de Casa 47 no satisfaci la demanda d’habitatges i que aquestes no es construeixin segons les necessitats geogràfiques i econòmiques, accentuant així les desigualtats.
Un aval per a facilitar l’accés al lloguer
L’aval als lloguers a preus assequibles implica que l’Estat (i, per tant, els contribuents) faran front a impagaments eventuals, als danys causats en els habitatges i al cost de subministraments deguts (llum, aigua, gas). Aquesta cobertura serà gestionada per les comunitats autònomes i està destinada a joves menors de trenta-cinc anys i a persones vulnerables (segons el que s’estableix en cada comunitat). Per al seu gaudi, arrendador i arrendatari hauran de subscriure el compromís corresponent davant l’Administració.
La renda no podrà superar l’índex de referència establert pel Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana, i la fiança haurà de dipositar-se en els organismes oficials designats. Aquestes mesures s’aplicaran amb caràcter retroactiu als contractes que estiguessin vigents el 30 de gener de 2025.
Els interrogants al voltant de l’aval
De nou, sobre el paper la mesura sembla prometedora. Especialment perquè aquest aval públic pot ajudar a reduir la desconfiança dels arrendadors respecte als esmentats col·lectius. No obstant això, la seva eficàcia és dubtosa per dos motius:
- La mitjana nacional de sol·licitants per cada habitatge de lloguer que surt al mercat és de 136 (el triple a Catalunya), de manera que els propietaris tenen on triar fora d’aquests grups.
- S’exigeix que el lloguer compleixi l’índex de control de rendes establert el març de 2024, a l’empara de la Llei d’Habitatge 12/2023. Per això, seran pocs els arrendataris que triïn sumar-se a aquesta mesura on no sigui obligatòria. És a dir, en la major part d’Espanya.
A més, aquest aval públic pot provocar efectes indesitjats, com l’augment de rendes a aquests col·lectius si abans estaven llogats per sota de l’índex (“com a paga l’Estat, els pujo la renda”), o el risc moral que el propietari gestioni pitjor l’habitatge i que li sigui igual no cobrar de l’inquilí si sap que té la garantia que cobrarà de l’Estat. També podria considerar-se una validació indirecta de la morositat: a la dificultat per a executar desnonaments que va introduir el Reial decret de 2020 es va sumar la Llei d’Habitatge 12/2023, i ara els arrendadors cobraran igual encara que els seus arrendataris siguin morosos.
En definitiva, i malgrat els esforços, continuen faltant mesures estructurals per a agilitzar i millorar l’accés a l’habitatge de les famílies, i per a garantir la seguretat jurídica en el mercat de lloguer.