.gif)
El dret a l’habitatge és un dels problemes recurrents a Catalunya i a tot l’Estat espanyol. Sobretot, la situació s’agreuja en localitats amb excessiva demanda com Barcelona o Madrid i també en municipis turístics, que generen una demanda més estacional. De fet, el tema de l’habitatge sempre es cola entre les primeres posicions de les principals preocupacions de la ciutadania. Segons l’última onada del Centre d’Estudis d’Opinió (CEO), un 8% veu aquesta qüestió com la seva principal preocupació. Una estadística que encapçala “la insatisfacció amb la política” (13%).
Precisament, els sindicats feia anys que demanaven una intervenció de la política institucional en el mercat de l’habitatge per aturar l’escalada de preus i altres problemes que se’n derivaven. Si observem la situació del lloguer en algunes localitats del Camp de Tarragona, veiem com la tendència és a l’alça. En el cas de Tarragona capital, el lloguer mitjà durant el primer trimestre de 2023 se situa en els 629,10 € al mes, mentre que en el mateix període de temps de 2022 era de 551,10 € i el de fa cinc anys era de 489,88 €.
Pel que fa a l’altra gran ciutat del territori, Reus, el primer trimestre de 2023 la mitjana és de 576,57€, superior a la de 2022 (525,88€) i la de 2018 (418,44 €). Ara bé, tant a la capital del Baix Camp com a la del Tarragonès les dades s’allunyen de la realitat si intentes accedir actualment a un habitatge de lloguer. Per exemple, si entres a un portal com Fotocasa, de 150 pisos disponibles, només 27 es troben per sota dels 650 euros. Alguns inclús són només pisos “de temporada d’hivern”. D’altra banda, a Reus 11 dels 79 pisos disponibles es troben per sota dels 575 €.
Resposta institucional
El Parlament de Catalunya va voler en el seu moment tractar d’aturar aquesta espiral amb una llei que regulava el preu del lloguer en les zones declarades “mercat d’habitatge tens”. Tot i això, un recurs del Partit Popular al Tribunal Constitucional va deixar el text legislatiu en paper mullat per falta de competències.
L’esperit de la norma, però, ha ressuscitat més endavant amb la nova Llei d’Habitatge espanyola, la primera en la seva història. De fet, beu en bona part d’aquella legislació catalana, calcant bona part dels seus articles.
Aquesta nova legislació, que va entrar en vigor el 26 de maig, compta amb diferents arestes i té algunes aplicacions progressives. Per potenciar la proliferació d’habitatge públic, entre algunes mesures, destaca l’increment del percentatge de sòl que es reserva per a habitatge protegit. Del 30% al 40% en el sòl urbanitzable i del 10% al 20% en el sòl urbà no consolidat.
A més, també estableix una teòrica major protecció enfront dels desnonaments. En cas que el propietari sigui un gran tenidor i l’afectat una persona vulnerable s’haurà d’acreditar l’aplicació d’un procediment de conciliació. En aquesta línia, si no hi ha acord, es concedirà el temps necessari perquè els serveis socials puguin oferir una alternativa habitacional. Tanmateix, els desnonaments sense data i hora quedarien prohibits en aquesta llei.
Lligat amb l’anterior cas, també s’estableix una nova definició de “gran tenidor”, passant a ser aquells titulars de 5 immobles d’ús residencial a la mateixa zona tensada. Els “habitatges buits” també assoleixen una nova definició perquè els ajuntaments puguin aplicar una recàrrega de l’IBI -fins al 150%- a aquells habitatges que duen sense habitar més de dos anys, sempre que el propietari tingui un mínim de quatre habitatges en la mateixa situació.
Pel que fa als lloguers, hi trobem també canvis substancials. Per exemple, la pròrroga extraordinària del contracte durant un any per a persones en situació de vulnerabilitat, l’obligació del propietari de pagar el mes d’agència, beneficis fiscals per tenir habitatge a preu reduït i un control sobre els preus. En aquest últim àmbit, per un costat es limita al 2% el 2023 i al 3% el 2024 l’increment màxim dels contractes vigents. I s’emplaça que el 2025 es marqui un nou índex de referència per a l’actualització anual dels contractes d’arrendament en substitució de l’IPC. Per l’altre costat, incorpora la figura de les “zones de mercat residencial tensades”, que hauria d’aplicar cada comunitat autònoma en els pròxims mesos.
Proposta descafeïnada pels sindicats
Encara que el text legislatiu incorpora millores respecte de l’anterior context, per molts moviments de l’habitatge la proposta hauria d’haver anat més enllà. En definitiva, consideren que l’elaboració de la primera llei d’habitatge de la història d’Espanya ha perdut grans oportunitats.
La Plataforma d’Afectat per la Hipoteca (PAH) va ser contundent quan la llei es va aprovar al Congrés dels Diputats: “s’han imposat les pressions del període electoral, així com les dels fons d’inversió i les patronals immobiliàries, i el resultat és una Llei que no ofereix una alternativa als desnonaments, ni garanteix lloguers assequibles, ni assegura la protecció d’un sostre a les persones sense llar”. En les seves declaracions, van criticar que no es donava “una alternativa real” a les víctimes de desnonament o que la regulació dels lloguers era un “retrocés” respecte de la llei catalana, que era “efectiva i d’aplicació universal que obligava a contenir i abaixar preus per a tots els lloguers sense importar el tipus de tenidor”.
Tot i això, recalcaven com a bones mesures l’obligació del propietari de pagar els honoraris de l’agència i la possibilitat, segons indiquin les comunitats autònomes, de disminuir el llindar per ser “gran tenidor”: de 10 a 5.
Per part del Sindicat de Llogateres de Tarragona, en un comunicat conjunt amb altres organitzacions també van carregar contra la llei. Recalcaven que el text incorporava “petits canvis positius” com la qüestió dels honoraris o la prohibició dels desnonaments sense data. Ara bé, consideren que de cap de les maneres “redueix el preu del lloguer, sinó que fixa per llei la pujada dels preus” i que tampoc “suspèn cap desnonament”. A més, assenyalen que el conjunt de mesures “garanteix i augmenta el benefici dels capitalistes: permet la pujada de preus, preveu la indemnització a petits rendistes, no toca el sector de l’habitatge turístic i, segons sembla, incentiva el sector de la construcció residencial amb l’excusa que fan falta nous habitatges assequibles”.
Un efecte “letal”
L’opinió dels sindicats contrasta en certa manera amb altres sectors de la societat, que tampoc veuen amb bons ulls la nova llei, però utilitzen arguments oposats. Un estira-i-arronsa que deixa la nova legislació en terra de ningú i bombardejada a crítiques per diferents sectors.
Per al Col·legi i Associació d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Catalunya, la norma pot tenir un efecte “letal” a l’hora de facilitar l’habitatge a les persones en situació de vulnerabilitat, ja que provoca “incertesa” entre els propietaris i “acabarà reduint l’oferta”. Emma Monlleó, de Finques Tarragona i vicepresidenta de COAPI Tarragona, assenyala que la llei “té mancances perquè no ha estat consensuada amb els col·legis API ni amb els administradors de finques. De fet, hi ha crítiques generalitzades entre economistes i juristes”.
Segons detalla Monllaó, la nova legislació “generarà efectes contraris als buscats, ja que baixarà l’oferta de pisos de lloguer per habitatge habitual”. Tal com detalla, això succeirà per aquesta regulació dels preus, però també per la “inseguretat jurídica” que provocarà allargar els processos de desnonament. A més, considera que s’ha posat molt el focus en els grans tenidors i, en certa manera, els ha comparat amb la resta. “No és el mateix que li limitin el preu a un gran tenidor que a un propietari petit que té el pis com a complement de la seva pensió”, recalca.
En el cas de la patronal catalana, Foment del Treball, juntament amb l’Associació de Promotors i Constructors d’Edificis de Catalunya (APCE) apuntaven també que el control del lloguer provoca “reducció en l’oferta d’habitatge de lloguer, la disminució de la futura o la pitjor qualitat dels immobles”. Argumentaven que, segons un informe sobre el període de vigència de la llei catalana, en aquell temps es va reduir un 5% el preu del lloguer, però que l’oferta va caure un 15%. A més, els preus per sota del preu de referència “es van encarir” i els que estaven per sobre van anar a passar a la compravenda.
La recepta de la patronal i l’ACPE es basava en “promoure la col·laboració publicoprivada, la implementació d’incentius fiscals pels qui introdueixin habitatges buits al mercat de lloguer o la millora de la seguretat jurídica del propietari davant d’impagaments o ocupacions”. Així mateix, posaven el focus en augmentar el parc d’habitatge públic -2,5% a Espanya i 9,3% a Europa- i també facilitar l’accés a l’habitatge de compra per “descongestionar la demanda de lloguer”.
En definitiva, dues crítiques a la llei confrontades entre si. Per un costat, uns arguments basats molt en l’efecte que pot tenir la llei en l’oferta dels pisos de lloguer i amb demandes dirigides a incentivar-la amb rebaixes fiscals. A l’altra banda, una posició que assenyala unes propostes que, segons ells, es queden a mig camí a l’hora de protegir els més vulnerables i critica el control inefectiu dels preus o l’exclusió d’àmbits com l’habitatge turístic.
El desplegament a Catalunya
Tot i les crítiques aferrissades, ja s’han implementat les mesures immediates com poden ser l’obligatorietat del propietari de pagar els honoraris de l’agència. Un canvi que s’ha trobat traves en els primers mesos per part d’immobiliàries que no compleixen la llei. Sindicats de llogateres de diverses parts de l’Estat han posat en evidència aquestes pràctiques i fins i tot han creat una pàgina web per “perseguir i denunciar les immobiliàries que cometen pràctiques il·legals”.
En el cas d’una de les mesures més controvertides, l’aplicació de les zones tensades, la Generalitat ja ha posat en marxa la maquinària que permetrà aplicar-les. Segons el document del 22 de juny, que es troba en informació pública, aquestes zones tensades s’aplicarien a 140 municipis catalans, on viuen 6,2 milions de persones (80,6% dels catalans). Entre ells, les localitats del Camp de Tarragona que entrarien en aquesta llista serien Cambrils, La Canonja, Falset, Reus, Salou, Tarragona, Torredembarra i Valls.
Tots ells complien algun dels quatre requisits que tenen en compte tant el mercat del lloguer com el de compravenda i que la llei exigeix per aplicar les zones tensades. Els dos primers, que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer, més les despeses i subministraments bàsics superi el 30% dels ingressos mitjans o la renda mitjana de les llars. I, els altres dos, que el preu de compra o de lloguer hagi experimentat els cinc anys anteriors un percentatge de creixement acumulat superior al 3% de l’IPC. Segons el decret, Cambrils complia les quatre variables, Salou i Torredembarra tres, Tarragona i Reus dues, i Falset, La Canonja i Valls només una.
Els immobles afectats
La regulació de preus, si no rep cap al·legació en contra, s’aplicarà a aquests vuit municipis del Camp de Tarragona, però no a tots els habitatges per igual. Els lloguers no podran estar per sobre del que marqui l’índex de referència quan es tracti d’un nou contracte d’un immoble que siguin d’un gran tenidor i també si es tracta d’un habitatge no habitual que no ha tingut cap contracte de lloguer en els últims cinc anys. En la resta de casos, es congelaran el preu d’arrendament dels nous contractes, excepte alguns supòsits com per exemple si ha patit una rehabilitació. A més, contempla que hi hagi la possibilitat de renovar el contracte anualment fins a tres anys amb les mateixes condicions.
Encara que els propietaris serien els perjudicats amb aquestes mesures, també planteja incentius per mitjà de bonificacions. Per exemple, els que rebaixen més d’un 5% el preu de la renda rebran una bonificació del 90% en l’IRPF, mentre que rebran un 70% de bonificació els qui el lloguin a algú d’entre 18 i 35 anys, una Administració Pública o entitats sense ànim de lucre.
Qüestions per resoldre
Tanmateix, per aplicar aquestes zones tensades encara està per veure què es considerarà gran tenidor o quin serà l’índex de referència que s’aplicarà. Tot i que el document que ha publicat la Generalitat estableix els grans tenidors com a “persona física o jurídica propietària de més de deu immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial”, avisen que no tanquen la porta a modificar-ho. Tal com afirmen, el Departament de Territori iniciarà els estudis necessaris per saber si és necessari establir una rebaixa d’aquella xifra, ja que la llei estatal permet reduir el nombre de propietats fins a cinc.
En canvi, el Departament té clar quin índex de referència pretén utilitzar per definir els nous preus del lloguer. Catalunya ja disposa d’un índex de referència que es va emprar en la llei catalana i, per tant, ha demanat al Ministeri homologar-lo. “El dret a especular no existeix, el dret a l’accés a l’habitatge, sí”, recalca la consellera Esther Capella amb relació a aquestes mesures. Al mateix temps, defensa “actuar per treure l’habitatge de la lògica del mercat”. Per la seva banda, Emma Monlleó argumenta que aquests índexs “tenien mancances perquè no es tenia en compte característiques dels pisos que pugen o abaixen els preus” i demana que se’n faci un de “ben fet”.
De moment, la Generalitat és la primera institució autonòmica que ha iniciat els tràmits per declarar les zones tensades. Faltarà resoldre les al·legacions i remetre el document al Ministeri perquè doni el vistiplau. El govern català es podria quedar gairebé sol en el desplegament de la llei estatal, donat que els resultats del 28M van deixar un mapa autonòmic tenyit de blau i la competència en habitatge recau sobre aquest àmbit territorial. A més, tot quedarà sotmès als resultats de les eleccions generals, que podrien bloquejar aquesta tramitació si la dreta arriba al poder.
