Héctor Ruana: “El preu del metre quadrat ha baixat de forma sensible”

Fa poc temps que és el gerent de la Cambra de Propietat Urbana de Tarragona. Com s’encara aquesta nova etapa?

És un canvi que em permet afrontar personalment una nova etapa. Hi ha molta il·lusió per aconseguir que la Cambra acabi sent una entitat amb un pes específic en la nostra àrea d’influència i que encara sigui més gran i acabem tenint la utilitat que els nostres clients i propietaris es mereixen.

Per a qui desconegui una mica el tema, a què es dedica la Cambra de la Propietat Urbana?

La Cambra de la Propietat és una entitat de caràcter associatiu que neix de l’associació col·lectiva de propietaris amb la vocació de defensar els interessos dels seus membre associats. L’objectiu fonamental de la Cambra és cobrir i resoldre les necessitats dels propietaris que formen part d’ella i que poden ser en l’àmbit fiscal, jurídic, d’administració de finques o de la representativitat dels interessos d’aquests propietaris en defensa dels seus interessos col·lectius davant l’administració pública.

En essència, amb aquesta reestructuració el que estem mirant d’aconseguir és donar més valor i serveis de qualitat als propietaris i incrementar la utilitat que la Cambra té per ells. El servei al qual ens dediquem amb major èmfasis per volum podem dir que és l’administració de finques, tant de propietat vertical (lloguers) com propietat horitzontal (comunitat de veïns). També tenim assessoria jurídica i fiscal, en la qual tenim uns estàndards de qualitat bastant destacats dins del mercat, i després tenim un servei d’arquitectura fantàstic i un servei de gestió o planificació d’herències. El que intentem és donar una cobertura total a qualsevol necessitat d’un propietari de finca urbana durant tot el cicle de vida d’una propietat urbana.

Els darrers anys estan tancant molts comerços de Tarragona. Quina rellevància té en aquest sentit l’alt preu de lloguer que demanen els propietaris dels locals?

El preu dels lloguers dels locals no ha pujat. De fet, el preu del metre quadrat ha baixat de forma sensible. El problema no és aquest, sinó els marges comercials que tenen els negocis que estan en aquells locals per fer front a totes les seves despeses estructurals, entre elles el lloguer. Últimament estem experimentant una translació del comerç tradicional a tres punts de concentració d’activitat en centres comercials que són El Corte Inglés, el Parc Central i Les Gavarres. A més, estem detectant que hi ha un increment cada vegada major cap al comerç per Internet.

Això fa que la circulació de pas, la concentració del comerç i el volum de vendes del comerç tradicional estigui experimentant una evolució a la baixa tremenda. Aquest és el principal problema, no el preu del lloguer que en lloc de pujar està baixant. Ens estem trobant molt freqüentment que l’inquilí del local proposa una rebaixa del preu fixat al contracte amb el simple argument que si canvien el lloguer al local buit del costat, la renta serà entre un 20% i un 40% més baix. Per tant, si no els abaixen el preu del lloguer, donen el contracte per finalitzat. Només cal passejar per Tarragona per veure que l’oferta de locals segueix sent la mateixa, però la demanda ha baixat substancialment. Crec que el principal problema és la ràtio de venda dels negocis en aquells locals.

Algunes agències immobiliàries han detectat casos de falsificacions de nòmines per poder accedir a un lloguer. A la Cambra tenen alguna constància d’aquest tipus de pràctiques fraudulentes?

Alguna vegada ens ha passat. Nosaltres quan proposem un inquilí per ocupar habitatges, el que fem és demanar sempre a l’asseguradora la cobertura del lloguer a través d’una assegurança que cobreix l’impagament i els actes vandàlics. Per tant, sempre demanem documentació. És cert que alguna vegada ens han donat documentació que després s’ha vist que estava falsificada. És més, inclús hem detectat el cas d’algun administrador de finques, i ja ha estat denunciat, que ha arribat a la falsificació de documents per acreditar que s’ha fet la imposició de la fiança quan veritablement no ha estat així. Aquí hi ha hagut casos de falsificació documental manifestament acreditada i ha estat investigat pels Mossos i s’han obert diligències judicials.

Pot ser que aquestes pràctiques vinguin provocades per un augment dels requisits que exigeixen els propietaris? Per exemple, que es demanin 3 o 4 mesos de fiança?

La tendència no és aquesta perquè actualment està prohibit per llei demanar més de dos mesos de fiança. Per tant, generalment no estem davant d’un increment de les garanties que demanen els propietaris, encara que a vegades algun propietari pugui demanar més fiança de l’estrictament necessària amb garanties addicionals o avals. El propietari necessita saber que l’inquilí li pagarà perquè tenir problemes de morositat al final pot acabar per costar entre 7 i 10 mesos per tirar endavant un procediment de desnonament, el que és un gran inconvenient econòmic per als propietaris. En molts casos aquests propietaris han materialitzat els seus estalvis en aquest habitatge i aquelles rentes són necessàries per finançar el seu mode de vida habitual.

L’Ajuntament de Tarragona ha aprovat un recàrrec del 50% a l’IBI dels habitatges desocupats al que la Cambra de la Propietat Urbana de Tarragona va presentar un seguit de mesures alternatives i al·legacions. Perquè estan en contra?

Estem en contra perquè ens sembla que les polítiques restrictives i sancionadores de l’Ajuntament pujant l’IBI dels immobles desocupats tindrà una efectivitat relativa. Estarà la dificultat probatòria, la recaptació serà la que serà i ens sembla que seria molt millor aplicar polítiques incentives i no polítiques sancionadores. En aquest sentit, les al·legacions que vam presentar en el seu moment van ser aconsellant a l’Ajuntament que s’apliquessin polítiques d’estímul al propietari perquè llogui, que pensem que serà més efectiu que no sancionar al que no ho faci.

El propietari que no vol llogar el seu pis generalment ha de fer inversions per posar la finca en condicions d’habitabilitat perquè són molt antigues. També té molt a veure amb la seguretat jurídica, ja que els que han tingut males experiències es neguen a posar el pis de lloguer perquè han tingut inquilins que no els han pagat i els ha costat molt recuperar la finca. Si analitzem els motius pels quals moltes finques estan desocupades, podríem arribar a la conclusió que serien més efectives polítiques d’estímul que l’aplicació de sancions.

Per acabar, en quina situació es troba actualment el cas dels perjudicats per l’aplicació de l’IRPH?

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) ha determinat que serà la jurisdicció espanyola la que determini si veritablement l’aplicació de l’IRPH en substitució d’un altre índex va ser informat adequadament a cada client i, per tant, és d’aplicació l’IRPH o altre. S’ha demostrat histèricament que les hipoteques referenciades a l’IRPH són més cares. A partir d’aquí, aquesta sentència del TJUE obre la porta a què cada persona a títol individual pugui litigar contra la seva entitat en cas de considerar que té possibilitat d’èxit i valorar la possibilitat d’emprendre accions judicials o no.