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El parque de viviendas en alquiler de la ciudad de Barcelona que tienen depositada fianza en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) ha crecido un 116,4%, en el periodo entre el 31 de diciembre de 2009 (106.018 viviendas) y el mismo día de 2023 (229.405 viviendas). El número de fianzas vigentes ha crecido año tras año, excepto en el año 2020, marcado por la pandemia de la covid-19. En 2023 sólo un 11,6% de las viviendas de alquiler acabaron contrato y se volvieron a alquilar. Hubo menos nuevos contratos, pero un incremento global del parque: el saldo entre nuevos contratos y contratos extinguidos aumentó ligeramente en un 1,9%.
Estos son algunos de los principales resultados del laboratorio ‘Los contratos de alquiler en la ciudad de Barcelona. 2010-2023’ presentado por el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB). Un trabajo que tiene por objetivo mejorar el conocimiento del mercado de alquiler a partir de la información disponible en el registro de fianzas del Incasol.
El laboratorio analiza el índice de rotación, que indica las viviendas de alquiler que durante el año dejan de estar ocupadas por los antiguos inquilinos y potencialmente pueden volver a entrar en el mercado. Este indicador ha oscilado entre un máximo del 25,5% en los años 2013 y 2018, hasta los mínimos registrados en el año 2016 y en los últimos dos años: 17,8% en el 2022 y 11,6% en el 2023. Esta cifra es la más baja de la serie histórica y tiene una estrecha relación con el aumento de la duración de los contratos producida en 2019.
A finales de 2023, de los contratos vigentes, el 76,3% están sometidos a la modificación de la LAU del año 2019 que estableció unas duraciones mínimas de los contratos de 5 años, si el propietario es persona física, y de 7 años, si es persona jurídica. Así pues, la reducción de la rotación, que tiene su contrapartida con un incremento de la estabilidad residencial de los hogares, es la principal razón que explica que durante 2023 hayan disminuido los nuevos contratos de alquiler (-37,6%), mientras que al mismo tiempo ha aumentado el parque en alquiler en la ciudad (+1,9%).
El laboratorio analiza en profundidad la evolución de los contratos de alquiler por periodos temporales. El periodo con el aumento más intenso del parque de alquiler se produjo entre 2009 y 2013, con crecimientos interanuales siempre por encima del 6,4%, con dos picos del 8,9% y del 12,2%. Es el periodo posterior al boom inmobiliario, con grandes cambios de hogares propietarias a inquietas y traspaso hacia el alquiler de parque construido para la venta. Este crecimiento se consolidó entre los años 2014 y 2016, cuando se mantuvo un incremento notable del parque de alquiler en la ciudad de Barcelona (entre el 6,4% y el 8,4%).
Durante el periodo 2017-2020, se notan los efectos de la reducción de la duración mínima de los contratos a tres años propiciado por la Ley 4/2013, con aumentos en la rotación hasta el 25,5% del año 2018, e incremento de la inestabilidad residencial de los hogares. En el año 2021, a consecuencia de la dinamización post-recesión del año 2020 y, a pesar de la ley de contención de rentas, se registró el mayor incremento del número de nuevos contratos de toda la serie temporal estudiada, con 59.000 (+29%), debido en parte, también, al mantenimiento de una alta rotación, del 23,1%.
Finalmente, el periodo 2022-2023, ya marcado por el real decreto-ley 7/2019, que aumenta las duraciones mínimas de los contratos a 5 y 7 años, se caracteriza por un crecimiento más moderado del parque de viviendas en alquiler, debido, en parte, a la menor rotación, que asegura al mismo tiempo una mayor estabilidad de los hogares en su vivienda.
El Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB) fue creado en el año 2017 como una iniciativa conjunta del Ayuntamiento de Barcelona, el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), la Diputación de Barcelona y la Generalidad de Cataluña, con el apoyo de la Asociación de Gestores de Vivienda Social (GHS). Desde 2018, es una unidad integrada en la estructura del Instituto Metrópoli. Su finalidad es ser un instrumento de ámbito supramunicipal para el análisis y la consulta de los datos relacionados con la vivienda y para apoyar el diseño y la evaluación de las políticas públicas en el ámbito metropolitano de Barcelona.
El informe se presentó este miércoles en la primera sesión del grupo de trabajo sobre la aplicación de la regulación de los precios del alquiler en la capital catalana, que debe valorar y hacer seguimiento del despliegue de la zona de mercado tensado. Este órgano se enmarca en el Consejo de la Vivienda Social de Barcelona y forman parte de ella los principales agentes y entidades del sector y los grupos políticos municipales. El grupo elaborará y debatirá informes semestrales sobre la zona de mercado residencial tensado de Barcelona que recoja el número de nuevos contratos firmados y la evolución del precio del alquiler, entre otros.
La primera teniente de alcaldía, Laia Bonet, ha destacado “la importancia de hacer seguimiento y disponer el máximo de datos para conocer cómo evoluciona el mercado de alquiler y la aplicación de la regulación”. “Barcelona es la única gran ciudad del Estado que aplica la medida, una medida que tiene por objetivo que no tenga que marchar nadie de su casa porque le suben el alquiler de manera exagerada. Desde el Ayuntamiento tenemos la obligación de tener todas las herramientas para poder evaluarlo, conjuntamente con todos los agentes del sector”, ha insistido.
El comisionado de Vivienda, Joan Ramon Riera, ha afirmado que “el sector de la vivienda se encuentra ante profundos cambios. Los primeros datos son buenos, la rotación baja, lo que permite una estabilidad de los inquilinos, y hay pistas de que los precios se empiezan a estabilizar, pero resta mucho por hacer y hay que estar atento a los efectos que se puedan producir en la reestructuración del sector hacia la garantía de acceso al derecho a la vivienda. Este grupo de trabajo debe servir para compartir el estado de la ciudad en materia de vivienda y debatir o apuntar nuevas actuaciones.”
El grupo de trabajo fue creado por un acuerdo amplio de la Comisión de Ecología, Urbanismo, Movilidad y Vivienda del pasado mes de marzo con los votos a favor del gobierno municipal (PSC), el grupo proponente (BComú), JxCat-Trias x BCN y ERC. En el grupo de trabajo participan los grupos políticos y el gobierno municipal, así como órganos municipales como la Oficina Municipal de Información al Consumidor, y de otras administraciones, como la Secretaría de Vivienda de la Generalitat y la Agencia Catalana del Consumo y la Diputación de Barcelona. También participan algunas de las principales entidades del sector de la vivienda, como el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona, el I·lustre Colegio de la Abogacía de Barcelona, el Sindicato de Inquilinos, Cohabitac, la FAVB, la Cámara de Propiedad Urbana, FIBS, la APCE o el Observatorio Desca, el Colegio de Administradores de Fincas, entre otros.
