Dos de cada tres municipios catalanes no han registrado la construcción de ninguna nueva vivienda social en 20 años. Son datos de la secretaría de Vivienda, que también muestran que en 2023 se acabaron 2.243 nuevos pisos de protección oficial en el país, el dato más alto desde 2012. Al mismo tiempo, las solicitudes para acceder a ellas se han triplicado en los últimos diez años hasta las 46.608 el año pasado.
El alquiler social representa el 1,7% del parque de vivienda, según el Gobierno, que prevé llegar a la media europea del 9% en 2044. Agentes del sector consultados por la ACN son escépticos con el cumplimiento de los planes del Gobierno y se preguntan “quién lo hará”. Otros lamentan que históricamente los pisos sociales se han destinado a la venta y han acabado perdiendo el propósito original.
Las 54.066 viviendas de alquiler social que constaban en el año 2019, según los datos más recientes del plan territorial sectorial del ejecutivo, era un 1,74% de los 3.103.980 hogares que se utilizaban como primera residencia. De este porcentaje, prácticamente un tercio son del parque público gestionado por la Agencia de la Vivienda de Cataluña y un 29% más forman parte del alquiler social de ayuntamientos, empresas públicas locales o entidades del tercer sector. Casi todo lo demás son de titularidad privada con un alquiler social, como los de la red de mediación para el alquiler social (16%), los de bancos y entidades financieras bonificados por el impuesto de viviendas vacías (13%), o los privados cedidos y gestionados por la Agencia de la Vivienda (7%).
En el conjunto de España, el alquiler social representa el 2,5% del parque de vivienda, mientras que la media europea es del 9%, según datos que también recoge el plan territorial. El abanico es muy amplio, desde Grecia o Chipre donde el porcentaje es cero, hasta Dinamarca (21%), Austria (24%) o los Países Bajos (30%), donde se supera el resto de países de la UE.
Pérdida de pisos protegidos
En una entrevista a la ACN, la presidenta de la fundación Hábitat 3 y del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (O-HB), Carme Trilla, explica que Cataluña arrastra un siglo de construcción de vivienda pública “pero destinada a la venta, y no al alquiler”, lo que, según ella, también ha pasado con la vivienda de protección oficial (HPO) privada. Así, una vez cambiaba de manos, el hogar ya era libre, algo que “no se entiende” en el extranjero, donde la vivienda siempre se suele mantener protegida porque se usa para alquiler. Trilla explica que si estos pisos continuaran con su propósito original, España tendría “el parque más grande de HPO de Europa”.
En la misma línea, la portavoz del Sindicato de Inquilinos, Carme Arcarazo, cree que el problema ha sido que se ha hecho “inversión en vivienda protegida pero que luego se privatiza y no cumple con ninguna función de interés general”. Según ella, construirla siempre es “buena noticia” pero lo que es “elemental” es que lo que ya existe “no se privatice”.
El modelo público-privado que se ha sacado adelante históricamente, según ella “es un desastre”, ya que la parte privada “sólo busca aumentar sus beneficios” mientras que el sector público “es el que acaba cargando con los costes”.
116.196 hogares con alguna protección, más del 60% en el área metropolitana
En conjunto, los hogares que disfrutan de algún tipo de protección, ya sean de alquiler, de compra o de cesión de uso, se cuantifican en 116.196 a finales de 2023 –contando sólo aquellos que han recibido esta calificación a partir de 1993. Ocho de cada diez de ellas son de promotores privados o públicos –a partes iguales–, mientras que el resto son proyectos de cooperativas o de promotores sin ánimo de lucro.
Barcelona es el municipio que reúne más (21.909), a mucha distancia de Sabadell (6.075), Terrassa (3.779) y Lleida (3.729). L’Hospitalet de Llobregat (3.603), Badalona (3.099) y Tarragona (2.531) les siguen. Teniendo en cuenta las proporciones de población, el municipio de más de 5.000 habitantes con una tasa más alta es Guissona, con 79 viviendas de protección por cada 1.000 habitantes. Amposta (74), Súria (62), Sant Adrià de Besòs (51) y Montmeló (50) también tienen unas tasas altas.
La proporción de hogares asequibles en cada uno de los ámbitos territoriales es bastante equivalente a la población; con todo, con un 8,5% del total, las comarcas gerundenses están por debajo de su peso en el número de habitantes de Cataluña (10%), lo que también sucede en menor medida en el ámbito metropolitano, comarcas centrales y Penedès. En cambio, las Tierras del Ebro acumulan el 4,4% de las viviendas protegidas pero sólo el 2,3% de la población del país, y en Poniente la diferencia en positivo es similar.
En 2023, el año con más construcción de vivienda social en una década, pero lejos de los solicitantes de HPO
El año pasado se empezaron a edificar 3.491 viviendas con protección y se acabaron 2.243, aproximadamente un 16% del total de los 13.760 hogares que se estrenaron durante el mismo año. El ritmo de construcción tanto de viviendas sociales como de libres es el más alto desde principios de la década pasada, cuando el sector estaba ya cayendo en picado tras los años de la burbuja.
En cualquier caso, los datos, de la secretaría de Vivienda, también muestran que casi dos de cada tres municipios no registran ninguna construcción de protección oficial como mínimo en las últimas dos décadas. Y, de hecho, en 407 de las 947 poblaciones que tiene el país no consta ningún hogar con esta calificación, como mínimo entre las edificadas a partir de 1993.
En una conversación con la ACN, el presidente de la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE), Xavier Ribagorçanaa, explica que uno de los condicionantes que se encuentran para sacar adelante proyectos sociales. “No puede ser que los permisos pre y post construcción tarden más que la propia construcción del edificio“, dice. “Esto no nos lo podemos permitir”, añade.
Sobre la licencia de obras básica anunciada por el gobierno que debe servir para reducir a la mitad el tiempo para construir HPO, el Gobierno explica que “sí puede servir para acelerar” los procesos. Pero cree que en el caso de los pisos destinados a compra un modelo similar sería “más complicado” porque es difícil que los promotores “se la jueguen” si, tras tener la licencia de obras básica, hay cambios respecto a la definitiva debido a una potencial reclamación de un tercero.
Con todo, el interés por conseguir vivir en un lugar de manera asequible es creciente, otro de los síntomas de la crisis de la vivienda: en 2023, el Registro de Solicitantes de HPO incorporó 46.608 unidades de convivencia, la cifra más alta en un solo año desde que hay datos. Cinco años antes, la cifra de nuevos solicitantes fue de 26.032 y, en 2013, de 16.853.
En total, a 31 de diciembre de 2023, constaban 92.445 inscritos en el registro –prácticamente la mitad de los solicitantes era una persona sola, y una cuarta parte, dos personas. Alrededor de uno de cada cuatro personas apuntadas en las listas son de nacionalidad extranjera y, un 47% del total tienen un intervalo de renta inferior al 93% del Indicador de Renta de Suficiencia de Cataluña (IRSC). Este índice estaba marcado en unos ingresos de 717 euros mensuales el año pasado, así que prácticamente la mitad de solicitantes declaraba una renta inferior a 666 euros.
Planes de 275.000 pisos de alquiler social más en 20 años, más que nunca cada año
El presidente de la Generalitat, Salvador Illa, anunció durante el debate de política general la incorporación de 50.000 pisos públicos hasta 2030 en el marco de un nuevo programa de vivienda. La promesa va en la línea de lo que pide el Plan territorial sectorial de vivienda, que habla de 275.000 pisos sociales en las próximas dos décadas –de ellos, se calcula que harán falta 166.500 nuevos, mientras que el resto tienen que venir de adquisiciones de propiedades, por ejemplo de bancos, o bien vía movilización del parque existente hacia el alquiler social.
Tanto los 50.000 pisos públicos en seis años como los 166.500 en 20 años prometidos suponen una media de unas 8.300 viviendas cada año, una cifra a la que no se ha llegado nunca, como mínimo desde que hay datos, en 2002 –ni siquiera durante la primera década de este siglo, cuando se construían una media de unos 5.000 por año. Durante aquellos años, el volumen total de viviendas nuevas era mucho más alto que ahora, ya que llegó a 70.000 al año. Con el ritmo de construcción actual, los planes del Gobierno supondrían que un 60% de los hogares que se estrenaran cada año serían sociales.
El plan es “el instrumento esencial” de planificación territorial que prevé la ley de vivienda de 2007. Pese a que la legislación exigía que estuviera en marcha un año después, el plan se ha aprobado este octubre, 17 años después de la entrada en vigor de la ley.
Para Carme Arcarazo, del Sindicato de Inquilinos, con el ritmo de construcción actual no se llegaría a los niveles de, por ejemplo, Viena, hasta el año 2681, “de aquí a 27 generaciones”. Según ella, el 98% de la vivienda está en manos privadas, así que hay que hacer esfuerzos “titánicos” para tener más vivienda pública, pero sobre todo hay que “intervenir el mercado privado” porque está “lleno de especuladores que doblan precios a medida que pueden”.
El sector recela del anuncio de 50.000 pisos sociales de Illa
Aún sobre el anuncio de Illa, el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, ha aplaudido sus “intenciones”, pero pide más detalles sobre las localizaciones, tanto los municipios como los solares. “Si no sabemos qué terrenos son y en qué fase están, difícilmente podremos calibrar si se podrá ejecutar”, comenta en una entrevista a la ACN, poniendo en duda que las 50.000 viviendas estén a punto en 2030.
Además, también añade un pero en cuanto a la financiación de los proyectos. “Tenemos que tener recursos para hacerlo, porque la administración no está sobrada de recursos”, expresa. Y además, según él, los promotores privados “difícilmente” sacarán adelante construcciones debido a la “inseguridad jurídica” a la que, a su juicio, están sujetos. Gorgues cree que se les piden muchos requerimientos y los “costes urbanísticos” son altos. Así, “casi sólo” la administración impulsa, pero “no tiene recursos ni personales, ni materiales, ni financieros”.
En la misma línea, el director de Estudios y portavoz de Pisos.com, Ferran Font, también recela de los planes anunciados por el jefe del ejecutivo. “Lo que se ha construido hasta ahora de vivienda pública en Barcelona y Cataluña es una ínfima parte de este anuncio”, enfatiza a la ACN. De hecho, cree que “hay que recorrer mucho camino” teniendo en cuenta que cada trimestre se finalizan unos 4.000 hogares en el país en total. Font justifica la incertidumbre de “cómo se sacará adelante” teniendo en cuenta que “donde está más tensionado el mercado es donde hay poca disposición de suelo”.
Así como Gorgues, también se pregunta “quién lo hará”, si el sector público tiene capacidad de hacerlo, si se incentivará a los privados, y cómo se resuelve la “falta de mano de obra importante”. En conjunto, a corto plazo se muestra “escéptico” y también alerta del peligro de un potencial choque de competencias” con otras administraciones.
“Poco o mucho, los promotores tienen que ganar algo”
Xavier Ribagorçanaa, el representante de los promotores, aplaude el anuncio pero también dice que en otras ocasiones estas promesas “no se han acabado cumpliendo”. “La música que suena es buena, pero ahora lo que hay que hacer es ponerse”, ha enfatizado, llamando tanto a la administración española, como a la catalana y a las locales a implicarse.
También expresa dudas sobre el 50% de suelo que deberá reservarse para la protección pública en suelo urbanizable delimitado de zonas tensionadas, según marca el plan territorial. Según él, “es absolutamente imprescindible” que los promotores se puedan “ganar la vida” construyendo pisos. “Poco o mucho, pero tiene que ganar algo, porque es que si no, no se harán”, remarca cuestionando la viabilidad de la medida. “Parece que las empresas del sector tengan que estar dispuestas a hacer la labor social que le corresponde a la administración pública”, remacha.
El contrapunto del escepticismo lo pone Carme Trilla, que dice que es “verosímil” que se pongan a disposición 50.000 viviendas por alquiler social en 2030, “si se aprueban los presupuestos” de este año. Y ha recordado que estos pisos no son todos de nueva construcción, sino que también pueden ser adquisiciones de la Generalitat de inmuebles que ya existen u otras fórmulas.
