Gemma Caballé Fabra: “L’objectiu del llibre és demostrar que la professió dels API s’ha de regularitzar”

La Gemma Caballé amb el llibre “La intermediación Inmobiliaria ante los Nuevos retos de la vivienda”, que presentarà aquest 21 d'abril. Foto: Enric Caballé.

Qui és la Gemma i què t’ha portat a la Càtedra d’habitatge de la URV?
Vaig estudiar dret a la Universitat Rovira i Virgili (URV), on vaig graduar-me amb el premi extraordinari. En acabar, vaig decidir estudiar el màster en Dret de l’Empresa i Contractació (MUDEC), també a la URV, on també vaig rebre el premi extraordinari.

Dit això, he de dir que, paral·lelament, mentre estudiava el màster vaig entrar a formar part de la càtedra d’Habitatge de la mateixa universitat, on vaig començar a dur a terme tasques de recerca. De fet, el treball final estava relacionat amb l’estudi del concepte d’habitatge des del punt de vista jurídic. Sempre es parla del concepte habitatge, però calia definir realment què és, ja que encara avui no està del tot clar.

Dit això, al 2015, aproximadament, el col·legi d’API (Agents de la Propietat Immobiliària) de Tarragona, que és partner de la Càtedra d’Habitatge, va explicar-nos l’estat de la intermediació immobiliària: una professió que està desregulada, on no estan del tot clares les funcions… Va ser aquí quan se’m va plantejar l’opció de fer una tesi doctoral per estudiar l’impacte que té aquesta professió alhora de protegir els consumidors, però també alhora d’accedir a un habitatge. Quan el director de la càtedra, el Doctor Sergio Nasarre, va plantejar-me el tema va semblar-me molt interessant. A més, de seguida vaig adonar-me que el concepte d’habitatge que jo estava estudiant podia tenir una aplicació molt pràctica: millorar la regulació de la professió. D’aquesta manera, vaig iniciar la tesi doctoral amb menció internacional, ja que vaig fer una estada de tres mesos a Cambridge (Anglaterra) per poder establir una comparativa i veure com està la professió a altres països.

Finalment, el 6 de febrer de 2020, vaig defensar la tesi, que va ser qualificada d’excel·lent. Recentment, se m’ha donat també el premi extraordinari.

Abans d’entrar en matèria, posa’ns una mica en situació i explica’ns de què parlem quan fem referència a la intermediació immobiliària?
A grans trets, podem dir que la professió que exerceixen els APIS, o agents immobiliaris. Bàsicament la seva funció és ajudar o afavorir la celebració d’un contracte, normalment de compra venda o lloguer. L’Objectiu és facilitar que una persona pugui accedir a un immoble.

Al teu llibre, “La intermediación Inmobiliaria ante los Nuevos retos de la vivienda”, parles precisament de la liberalització de la professió dels API l’any 2000. Moment clau en el que s’obre la veda i qualsevol persona sense titulació o sense formar part del Col·legi professional pot exercir les funcions pròpies d’un intermediari immobiliari…
Es va passar d’un extrem a l’altre l’any 2000. Abans de desregularitzar la professió era necessari un examen públic i estar col·legiat per poder ser API. Dit això, l’any 2000 es va lliberitzar la professió amb l’objectiu de promoure el creixement econòmic. Com més agents immobiliaris es poguessin dedicar a la professió més transaccions es farien, i el mercat estaria més agilitzat. Com bé dius es va obrir la veda perquè tothom, amb independència de si tenia una formació o no, pogués obrir-se una agencia immobiliària.

De fet, un dels principals problemes que planteges és que la seguretat jurídica d’aquest tipus de transaccions immobiliàries comença massa tard, entenent que quan estem davant del notari pot ser tard per garantir que les parts entenguin el tipus de contracte que s’està signant. Problema que quedaria solucionat si aquesta seguretat jurídica comencés en la transacció immobiliària mitjançant un professional ben format i especialitzat, oi?
Exacte. Des de la càtedra, considerem que quan una persona es planteja comprar-se un habitatge (una operació que des del punt de vista econòmic i simbòlic és de les més importants al llarg de la vida), si es dirigeix a un professional ben format, amb uns coneixements necessaris, unes obligacions i funcions clares i ben definides per la llei, se li donarien tota una sèrie de garanties. Des del primer moment rebria més informació sobre el pis que vol adquirir, així com també les conseqüències fiscals que es poden generar, etc. En definitiva, tota una sèrie d’aspectes que impliquen celebrar un contracte de compra venda, una hipoteca, un lloguer o qualsevol operació immobiliària.

No obstant, el que ens trobem avui en dia, i com bé deies, és que aquest control oficial que atorguen garanties de qualitat el trobem al fina del procés. Si bé és cert que aquestes garanties ens la pot donar una advocat, però es tracta d’una decisió que no és obligatòria i, a més, tampoc és el professional que acostuma a intervenir en aquests tipus d’operacions com si succeeix amb l’API. Per tant, fins que no s’arriba al notari, no hi ha cap control oficial de tota la informació que la normativa preveu que una persona té dret a conèixer quan vol accedir a un habitatge, i això és el que s’ha de regularitzar.

Quina és la principal diferència entre un intermediari de crèdit i un intermediari immobiliari?
Són dues figures molt semblants. En la regulació estatal, l’article que preveu la funció dels APIS inclou ser intermediaris de crèdit. Però la regulació que tenim al nostre país es regula de forma diferent. La diferència és, bàsicament, que els intermediaris de crèdit el que volen és afavorir un contracte de crèdit, com pot ser una hipoteca. En canvi, els APIS, el que pretenen afavorir és la celebració d’un contracte d’immobiliari. Perquè ens entenguem: l’objecte pel que intermedien els APIS són els habitatges, i l’objecte pel qual actuen els intermediaris de crèdit són els préstecs o els crèdits financers.

Es pot parlar de paradoxa, pel que fa al marc legislatiu vigent, quan veiem que s’augmenta la protecció del consumidor alhora d’obtenir, per exemple, un crèdit hipotecari, però en canvi no es garanteix que els intermediaris immobiliaris disposin de formació acadèmica?
Exacte. Contar amb un intermediari de crèdit és voluntari. Però existeix la garantia que si actualment comptes amb els serveis d’un intermediari de crèdit han d’estar registrats de forma obligatòria a un registre específic, han de tenir una qualificació acadèmica específica que la normativa defineix, també han de tenir una assegurança de responsabilitat civil, etc. És a dir, hi ha una sèrie de requisits i responsabilitats que, com bé dius resulta una paradoxa si ho comparem amb la regulació estatal dels APIS, ja que no tenim aquestes garanties.

Podem considerar el llibre com una base sòlida o un primer pas per aconseguir que la professió es regularitzi?
Sí. De fet, l’objectiu del llibre és demostrar que la professió respon a un interès general. Això és important en el sentit que l’administració pública pot regular la professió, sempre i quan estigui justificada per l’interès general. En aquest sentit, considero que la tesi respon a un interès general, ja que afecta a tres eixos: la seguretat jurídica, el dret a l’habitatge, i la protecció dels consumidors.

De fet, el que proposo és la implementació d’un grau universitari en estudis d’habitatge i immobiliari. Aquest grau hauria de servir per formar als agents i estaria pensat per formar, també, als professionals relacionats amb l’habitatge (els administradors de finques, els tècnics que treballen al registre de la propietat, etc).

Per altra banda, al llibre també parles de la transformació digital en el sector immobiliari. Concretament del concepte ‘proptech’. Què vol dir això?
És la combinació de la paraula property i technology. És l’aplicació de la tecnologia a tots els àmbits vinculats als sector immobiliari i de l’habitatge.

Podem veure aquest tipus d’avenç com un perill pel model tradicional?
Jo defenso que no és un perill, sinó un mitjà. La tecnologia és un mitjà per a prestar els serveis per part dels APIS. No és un perill, sinó que ofereix la possibilitat d’oferir els serveis de diferents formes. Hi ha agències, com Housfy o Propertista que es caracteritzen per no tenir una oficina oberta al públic, i que desenvolupen un servei de manera virtual. Per aquest motiu, no cobren comissió, sinó que tenen un preu fix que acaba sent inferior a les tradicionals comissions. També, una de les característiques d’aquestes agències és que les visites als immobles no les fa l’agent immobiliari, sinó que les fa el mateix propietari. Però això depèn molt de cada agència immobiliària. No totes segueixen el mateix esquema, però si que es cert que cadascuna tenen una manera diferent d’oferir els seus serveis i fan molt d’ús de la tecnologia. Per això deia que no és amenaça, sinó un nou mitjà per a poder prestar els serveis.

Tot i que els serveis es presentin de manera online, no és incompatible amb el que defenso al llibre que tinguin unes obligacions definides, l’obligació de formar-se, més responsabilitats, més garantís per al consumidor… Tot això no és incompatible.

Quines són les diferències entre del mercat Europeu i l’Espanyol.
Hem de partir de la base que la Unió Europea no te competència per decidir si els Estats han de regular o no la professió. Cada Estat és lliure per decidir si la vol regulada o no El que he pogut veure és que cada país ho té de forma diferent. És cert que Espanya és un des països on menys regulació hi ha, com a Anglaterra, però en aquest cas hem de tenir en compte que l’ordenament jurídic és diferent al nostre, per tant s’ha d’anar amb compte alhora de comparar. On està molt més regulada és als països escandinaus (Suècia, Dinamarca) allà els APIS han de complir amb una formació acadèmica més estricta perquè ells són els que s’encarreguen de garantir la legalitat de les transaccions que fan. Si aquí ho fan els notaris, allà és el mateix API el que vetlla pel compliment de la legalitat.

A mode de resum, explica’ns quines són les garanties que pot obtenir un client alhora de treballar amb un API enfront una persona que no ho és?
Abans de respondre m’agradaria fer un petit aclariment. A Catalunya comptem amb una millor regulació que a la resta d’Espanya. La competència per a regular la professió és exclusiva de l’Estat en base a l’interès general que comentàvem abans, però les Comunitats Autònomes tenen competència en protecció dels consumidors i habitatge, i algunes han posat fil a l’agulla per evitar una mica aquesta situació de desregulació. De fet, Catalunya és l’única Comunitat Autònoma que compta amb un registre d’agents immobiliaris obligatori. Tots els APIS han d’estar en aquest registre que demanen una formació específica. Per tant, a Catalunya ens trobem en una situació més avantatjosa que a la resta d’Espanya ja que tenim més garanties per part dels APIS. Altres Comunitat Autònomes no tenen aquest registre obligatori malgrat estant treballant per aconseguir-lo, com pot ser el cas de Madrid o Navarra on el registre és voluntari. Per tant, en funció de en quina comunitat et trobis, les garanties poden variar.

Donant ja resposta a la pregunta, nosaltres defensem la formació i col·legiació perquè un API ha d’aportar un valor afegit a les operacions on intervé. El fet que un agent estigui col·legiat garanteix una formació acadèmica, també el recolzament de la institució que tenen al darrere, el Col·legi Oficial, també els col·legiats compten amb una assegurança de responsabilitat civil, de manera que si hi ha una negligència, l’assegurança ho cobreix. El col·legi ofereix formació contínua per poder anar-se formant, etc…

No defensem la col·legiació perquè si, sinó que hi hagi més obligacions i més responsabilitats de les que tenen actualment. Com més obligacions o responsabilitats, més exclusivitat i més reputació poden tenir. Si els APIS volen un major reconeixement, ells han d’aportar un valor afegit.

Finalment, el 21 d’abril a les 18.00 h presentes, de manera virtual, el teu llibre: “La intermediación Inmobiliaria ante los Nuevos retos de la vivienda”. Nerviosa?
Em fa molta il·lusió. Coincideix amb els actes previs a la Diada de Sant Jordi i crec que ha estat molt oportú fer-ho coincidir.

A la presentació comptarem amb l’Elia Domingo, directora de l’Edició de Tirant lo Blanch. També hi participarà el president del Consell General d’APIS d’Espanya i Barcelona, Gerard Duelo, i el president del Col·legi d’API de Tarragona, José Antonio Mas.

He de dir que estic molt contenta per l’acollida que està tenint el llibre. Molts professionals ja s’han posat en contacte amb mi. Això vol dir que volen millorar i estan interessats en que es produeixi aquesta regulació.