El sector immobiliari espanyol rebutja que actualment s'estigui formant una bombolla immobiliària similar a la viscuda durant els anys 2007 i 2008. L'increment en la concessió d'hipoteques, que acumula diversos mesos marcant rècords des de llavors, s'explica principalment per l'augment dels preus del lloguer i per un clar dèficit d'habitatge, segons coincideixen diversos experts consultats.
Diferències amb la crisi passada
David Igual, professor de finances de la Universitat Pompeu Fabra - Barcelona School of Management (UPF-BSM), destaca que "No estem, ni de bon tros, en aquella situació", referint-se als nivells de risc hipotecari dels anys previs a la crisi financera global. El professor subratlla que les entitats bancàries són avui dia "molt rigoroses" en l'anàlisi i concessió dels crèdits, sovint limitant-los al 80% del valor de l'immoble.
Enric Jiménez, conseller delegat de Property Buyers, empresa especialitzada en valoracions immobiliàries, comenta: "Com que els preus han crescut i la demanda ha augmentat, s'ha produït un efecte conjunt que fa que les xifres semblin més impactants." Afirma també que els bancs "No estan fent bogeries ni entrant en el joc especulatiu dels promotors com fa gairebé una dècada."
Més control i prudència en el crèdit hipotecari
Igual afirma rotundament: "Categòricament, podem dir que no estem davant d'una bombolla immobiliària com aquella crisis anterior." Recorda que abans hi havia una "Cursa desenfrenada pel crèdit sense el rigor necessari." Raquel Iglesias, vicedegana del Col·legi Notarial, afegeix que s'ha après molt des d'aleshores: les entitats financeres actuals són "Molt més conservadores i es preocupen molt més per assegurar-se la capacitat de retorn dels préstecs." Segons dades notarials entre el 2007 i el 2025, tot i un augment del 126% en adquisicions d'habitatges, el volum d'escriptures hipotecàries ha baixat aproximadament un 26%.
Límit als préstecs segons indicadors clau
Igual destaca dos indicadors fonamentals per garantir la sostenibilitat creditícia: el 'loan-to-value' (LTV), o relació entre import concedit i valor real de l'immoble —que no hauria d'excedir el 80%—; així com el 'debt to income' (DTI), o percentatge màxim destinat al pagament hipotecari respecte als ingressos familiars —que hauria de ser inferior al 30%. Segons ell mateix explica, aquests límits són respectats estrictament avui dia per les entitats financeres mentre abans es podien arribar a atorgar préstecs superiors fins al 100% del valor.
Nivell actual del crèdit hipotecari respecte al PIB
L'import total del crèdit hipotecari se situa ara entre un 30% i un 40% del Producte Interior Brut (PIB) espanyol. En canvi, durant la bombolla anterior aquest percentatge va arribar fins al 100%, eixamplant-se fins a gairebé duplicar anualment tota la riquesa generada pel país.
Avaluació i possibles mesures reguladores pel Banc d’Espanya
A finals del passat any, el Banc d’Espanya va anunciar estudis per establir límits a les hipoteques considerades de risc amb l’objectiu explícit d’evitar situacions similars a les viscudes fa quinze anys. David Igual precisa: "Són nous mecanismes preventius ja utilitzats amb èxit en altres països europeus." I afegeix: "Totes aquelles mesures orientades a garantir prudència sense restringir excessivament són benvingudes."
Tanmateix, tant Raquel Iglesias com Enric Jiménez expressen cautela davant aquestes restriccions. La vicedegana notarial argumenta: "Com més difícil sigui obtenir finançament, més complicat serà accedir a un habitatge pels ciutadans." Jiménez compara aquesta situació amb una reacció exagerada: "Sembla com quan després d’una tempesta petita ja es disparen totes les alarmes; posem 'la tireta abans de tenir ferida'."
Xifres recents sobre compravendes i hipoteques
A falta dels resultats definitius oficials corresponents al tancament de l’any passat, els experts calculen unes 700.000 compravendes immobiliàries a Espanya durant el 2025; fet que representa un increment aproximat del 7,7% respecte als gairebé 650.000 operacions registrades l’any anterior. D’aquest total, entre 500.000 i 600.000 transaccions van ser finançades mitjançant hipoteca.
A Catalunya concretament, dades provisionals publicades per l’Institut Nacional d’Estadística (INE) indiquen setze mesos consecutius amb increments interanuals en concessió hipotecària sobre habitatges.
