El 30% de los pisos comprados en Cataluña este 2024 no tenían hipoteca

De los 72.590 pisos vendidos en Cataluña entre enero y septiembre de 2024, casi 20.000 se han pagado al contado. La compra de viviendas sin préstamo hipotecario se sitúa así cerca del 30% del total, como en 2019, según los últimos datos disponibles analizados por la ACN. El repunte, ya observado el año pasado, obedece a varios factores.

Entre ellos, la subida de los tipos de interés desde el año 2022 (con el consiguiente encarecimiento de las hipotecas) y también el incremento de los compradores extranjeros, que hacen un alto porcentaje de compra al contado, según destacan desde la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña. Su portavoz, Carles Sala, dice, pero que la tendencia se puede moderar en el año 2025 por la nueva bajada del precio del dinero.

El año antes de la pandemia los pisos adquiridos con dinero contante eran un 27,5% de todo el mercado de compraventa residencial en Cataluña, pero este porcentaje descendió mucho en el año 2020 (17%) y los sucesivos (21%). Según Carles Sala, la subida de los tipos de interés por parte del BCE en el año 2022 explican en buena medida por qué estos dos últimos años ha vuelto a “repuntar” la opción de compra sin recurrir al crédito hipotecario.

En cualquier caso, el portavoz del Colegio de APIs de Barcelona remarca que este no es un fenómeno nuevo. De hecho, los datos de hace diez años consultados muestran cómo entonces se habían alcanzado porcentajes de compraventa de vivienda al contado superiores al 30% actual, con más de un tercio del total en los años 2014 y 2017.

 

El 80%, compraventa de segunda mano

Sala dice que este fenómeno se explica, en buena medida, porque alrededor del 80% de las compras de vivienda —el 83,4% según el informe anual de 2023 de los Registradores de la Propiedad— que se hacen en la actualidad son “de reposición” o segunda mano. “Un mercado donde quien va a comprar son especialmente personas que ya tienen una vivienda en propiedad, y que con la venta de estos y ahorros, no les hace falta acudir a la financiación hipotecaria”, resume.

El también exsecretario de Vivienda de la Generalitat apunta otro fenómeno para explicar el aumento de los pisos comprados al contado, como es el préstamo entre familiares (principalmente entre padres e hijos, concreta), una “nueva tendencia aún minoritaria” pero que se está planteando en los últimos años coincidiendo con unos años con los tipos de interés más elevados que desincentiban la opción hipotecaria.

 

Del 82% en Barcelona a menos de la mitad en Lleida

En Barcelona hay de largo la mayor proporción de compraventas de pisos financiados con hipoteca: son hasta el 82% de las transacciones del tercer trimestre. En cambio, en Lleida no llegan a la mitad de todas las ventas (el 48%), en Girona se acercan al 52% y en Tarragona, un 57%.

Entre los factores que influyen en las opciones de compra, y que explican las diferencias que se observan entre territorios en este ámbito, está el precio de la vivienda en cada región. El precio por metro cuadrado de la vivienda de segunda mano en Barcelona es de 2.712 euros, en Girona, 2.187, en Tarragona, 1.545 y en Lleida, 1.342, con datos de Idescat del año 2022.

“Está claro que el precio es un tema básico a la hora de recurrir —o no— a la financiación; en determinados lugares es mucho más fácil obtener los recursos para pagar al contado”, constata Sala ante unos datos territoriales muy desiguales en este aspecto.

 

Compras a manos de extranjeros: el 27% en Girona

Otro elemento a tener en cuenta es el auge de compradores de vivienda extranjeros porque entre ellos hay un “alto porcentaje” de compra al contado, tal y como aseguran desde la asociación de agentes de la propiedad. Por eso es significativo cómo ha ido creciendo el peso de estos compradores dentro del mercado inmobiliario residencial catalán y español a partir de la crisis financiera del tumbante de la primera década del siglo. Entonces había menos de un 10% de compradores extranjeros en Cataluña, mientras que este año se han alcanzado la cifra récord del 16,8% de todas las compras de pisos, con datos del tercer trimestre.

En la demarcación de Girona, en concreto, el peso de las compraventas por parte de extranjeros se eleva hasta el 27,1%, siendo la primera de Cataluña y una de las cinco provincias de todo el estado con más peso de estos compradores. Sala dice que también en Tarragona hay un peso importante de compra por parte de extranjeros, “sobre todo en municipios costeros”, lo que coincide con este “repunte importante de viviendas al contado”.

 

Perspectiva de cambio para el 2025

Pero las últimas rebajas de los tipos de interés —la última, anunciada por el BCE la semana pasada— hacen que los agentes inmobiliarios auguren que el próximo año se animará la compraventa y, al mismo tiempo, quizás decae un poco la compra en efectivo. Sin embargo, el abaratamiento del coste de las hipotecas “ayudará a tener menos temido a acudir a un préstamo hipotecario para financiar la vivienda”, pronostica Sala.

Con o sin hipoteca, según Sala, lo que sí apuntan las primeras prospecciones del mercado de compraventa del sector inmobiliario residencial es que el 2025 “puede ser un año de récord, si hay dinamismo en el mercado de segunda mano”. En este sentido, los datos recientes indican que en el año 2022 se alcanzó un máximo de compraventas tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, con 102.637 pisos vendidos; que en 2023 la cifra cayó hasta los 91.878 (con todo, la más alta de la última década después de 2022), y que hasta el tercer trimestre de este año ya son 72.590, más que el año pasado en el mismo periodo.